나이스옥션 법원경매 안동 2025타경10471 [3] 경상북도 안동시 이천동 564-7 계림해오름빌 103동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 안기동 소재 ""안기동주민센타"" 북측 인근에 위치하는
""계림해오름빌"" 103동 5층 501호, 5층 502호, 4층 401호, 3층 301호, 3층 302호,
2층 201호, 101동 5층 502호 및 4층 402호로서 부근 일대는 공동주택, 기존주택,
근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

(가)∼(아) 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 5층 501호 외 7세대로서
(사용승인일자 : 2015.11.05, 2015.11.17)
- 외벽 : 스톤코트 등 마감.
- 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
- 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

* 기호(가)∼(아) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

* 기호(가)∼(아) : 위생설비, 급배수설비, 승상기설비 및 도시가스보일러에 의한
개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

* 기호(1)토지 : 세장형의 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 다세대
주택부지로 이용중임.
* 기호(2)토지 : 사다리형에 유사한 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 다세대
주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

* 기호(1) : 뷱서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
* 기호(2) : 뷱서측 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) : 제2종일반주거지역.
* 기호(2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, 역사문화환경보존지역{경상북도문화재보호조례},
역사문화환경보존지역(석수암 향나무(2구역)){문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안동지원 2025타경10471 (3)

소재지: 경상북도 안동시 이천동 564-7 계림해오름빌 103동 3층 301호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건축연도: 2015년

감정가: 119,000,000원

토지면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

건물면적: 71.23㎡ (약 21.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOO

1.2. 건물 개요

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 3층 301호이며, 2015년 11월 5일 사용승인되었습니다. 건물은 외벽 스톤코트, 내벽 벽지도배 및 타일, 바닥 내장재 및 타일 마감으로 되어 있으며, 샷시 창호를 사용하고 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 안기동 소재 "안기동주민센터" 북측 인근에 위치하며, "계림해오름빌" 103동에 속해 있습니다. 주변 일대는 공동주택, 기존주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근 도로 여건 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(석수암 향나무)으로 일부 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2015년 11월 17일 접수된 안동행복신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 모든 을구 권리가 말소 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입일자/확정일자: 2025년 3월 12일

배당신고일자: 2025년 5월 15일

대항력: 없음

* 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 13일

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

3.4. 총 인수 보증금

임차인 분석 결과, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부 상 채권 총액은 256,927,944원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 주민센터와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역은 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건이 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 및 주민센터 이용이 용이하며, 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 의료시설

구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역의 특성을 고려할 때 인근에 교육 및 의료시설이 존재할 가능성이 높습니다.

5.3. 주차

건축물 표제부 상 8대의 실내 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부 상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 법적 리스크는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 물리적 리스크

건축된 지 약 11년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 필요성이 점진적으로 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성이 본건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 기타 리스크

역사문화환경보존지역으로 지정된 점은 향후 재산권 행사에 일부 제약이 될 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 안동시 이천동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 법적으로 인수해야 할 권리가 없어 안정적인 투자가 가능한 물건입니다. 비교적 신축 건물이며 주거 환경도 양호한 편입니다. 다만, 역사문화환경보존지역으로 지정된 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 후순위 권리 모두 소멸되어 법적 안정성이 매우 높습니다.

* 인수할 임차인의 보증금이 없어 명도 관련 부담이 거의 없습니다.

* 2015년 건축되어 비교적 신축이며, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 제2종일반주거지역에 위치하여 주거용으로 적합합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 71-72㎡)의 다세대주택 매매가는 83,500,000원에서 100,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 119,000,000원이지만, 최근 실거래가 최고가인 100,000,000원을 고려하고, 권리관계가 깨끗하여 경쟁이 예상됨을 감안할 때, 낙찰가는 감정가 대비 합리적인 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

현 시세 및 권리 분석 결과, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 보수적인 접근을 원하시면 105,000,000원 이하로, 경쟁이 치열할 경우 감정가 수준까지도 고려할 수 있습니다.

적정 예상 입찰가: 107,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.