나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52054 [2] 서울특별시 송파구 방이동 113 천광 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 '송파나루역' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 9호선 송파나루역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제3층 제301호 외 2개호로 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 (가~다)는 각각 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 5미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

방이동 113 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 송파구 방이동 113번지, 천광 3층 302호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52054 (2)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 612,000,000원입니다.

토지 면적은 17.79㎡ (약 5.38평)이며, 건물 면적은 29.99㎡ (약 9.07평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건축물대장상 본 건물은 2022년에 신축 허가(2022.04.21)를 받고 사용 승인(2022.09.21)된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 3층 302호로, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

건물 총 연면적은 543.72㎡, 대지 면적은 271.9㎡입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 '송파나루역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 송파나루역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 8미터, 북서측으로는 노폭 약 5미터의 도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 접도구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역으로도 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 지정 기간(2025.03.24~2025.09.30 및 2025.08.26~2026.08.25)은 본 보고서 작성 시점(2026.09.10)을 기준으로 만료되었을 가능성이 높습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 양천신용협동조합입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 주식회사 엘엠케이자산관리대부의 근저당권(채권 최고액 1,680,000,000원)입니다.

본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,680,000,000원으로 기재되어 있으나, 경매를 개시한 채권은 양천신용협동조합의 1,581,604,058원입니다.

임차인으로 민세령 씨가 있으며, 보증금 40,000,000원, 차임 1,050,000원으로 기재되어 있습니다.

전입일자는 2023년 11월 1일, 확정일자는 2023년 10월 17일이며, 배당신고일자는 2025년 11월 11일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

따라서 임차인 보증금 관련하여 낙찰자가 추가로 부담할 금액은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택, 다가구주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 기본적인 상업 시설 이용이 용이합니다.

최근 매매 사례(2026년 7월)를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 흥진맨숀 (연립, 1994년식, 84.96㎡): 724,000,000원

* 명산나동 (다세대, 1986년식, 41.04㎡): 260,000,000원

* 런던빌 (다세대, 2012년식, 55.59㎡): 519,000,000원

상기 사례들은 본건보다 건축 연도가 오래되었거나, 면적이 상이한 점을 고려해야 합니다.

본건은 2022년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 송파나루역 역세권이라는 점을 감안하면 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 9호선 송파나루역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 편리합니다.

주변 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설: 본건 소재지인 서울특별시 송파구 방이동 113번지 주변 및 송파나루역 인근 지역에 대하여 조사한 결과, 현저한 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다. 올림픽공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약 허가구역 지정: 본건 토지는 과거 토지거래계약 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다. 지정 기간(2025.08.26 만료)이 만료되었으나, 관련 정보가 아직 남아있을 수 있어 매수 시점에 관련 부서에 정확한 확인이 필요합니다.

* 건축 연도 대비 감정가: 2022년 준공된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 주변 오래된 건물들의 매매가와 비교 시 감정가가 높게 책정된 것으로 보일 수 있습니다. 하지만 신축 연식과 입지를 고려하면 합리적인 수준일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 방이동의 역세권에 위치한 2022년 준공의 신축급 다세대주택입니다.

입지, 교통, 생활 편의시설 접근성 등 주거 환경이 양호합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담스러운 권리는 없으며, 대항력 있는 임차인 또한 존재하지 않습니다.

다만, 과거 토지거래계약허가구역으로 지정된 이력이 있어 확인이 필요하며, 입찰 전에 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축급 주택: 9호선 송파나루역 인근에 위치하며, 2022년 준공으로 최신 건축물의 가치를 보유하고 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 인수 부담 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 우수한 주거 환경: 송파구 방이동이라는 지역적 특성과 올림픽공원 인접 등 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 612,000,000원입니다.

2022년 준공된 신축 건물이라는 점과 송파구 역세권이라는 입지 조건을 고려할 때, 감정가는 현재 시세를 합리적으로 반영하고 있을 가능성이 높습니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가와 비교했을 때, 본건의 전용면적(9.07평) 대비 감정가(약 675만원/평)는 신축이라는 점을 감안하면 합당한 수준으로 판단됩니다.

경매의 특성상 유찰될 가능성도 있으나, 신축급 역세권 물건의 희소성을 고려하면 경쟁이 치열할 수 있습니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 612,000,000원을 중심으로, 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 550,000,000원 ~ 612,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.