나이스옥션 법원경매 통영 2025타경580 [4] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재‘거제한내공단’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101동 3층 301호외 22개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(23) 공히 공동주택(아파트)으로 이용중인것으로 판단되나, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 공히'공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로가 게설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경580 (4)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 211,000,000원

토지면적: 85.36㎡ (약 25.8평)

토지지분: 85.3612㎡ (약 25.8평)

건물면적: 74.99㎡ (약 22.7평)

건물지분: 74.9912㎡ (약 22.7평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 정보

전용면적: 74.99㎡ (약 22.7평)

공급면적: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 위치하며, '거제한내공단' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: Provided text]

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다. [cite: Provided text]

2.3. 건물 구조

건물은 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트지붕으로 되어 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 마감되었고, 창호는 샷시로 되어 있습니다. [cite: Provided text]

2.4. 이용상태

기호(1)~(23) 건물 모두 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 판단되나, 점유자의 폐문·부재로 인해 외부 관찰 및 주위 탐문을 통해 파악된 정보이므로, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다. [cite: Provided text]

2.5. 설비내역

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기(E/V) 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: Provided text]

2.6. 토지 형상 및 이용상태

토지는 부정형의 토지로서, 현재 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. [cite: Provided text]

2.7. 인접 도로상태

단지 외곽으로 포장도로가 개설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치합니다. [cite: Provided text]

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)와 저촉되는 부분이 있습니다. 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 / 말, 양, 염소, 산양, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 / 모든 축종 제한)으로 지정되어 있으며, 준보전산지 및 영농여건불리농지에 해당합니다. [cite: Provided text]

3. 권리분석

3.1. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사시온토건 (2024-06-28)

* 근저당권: 우리은행 (84,000,000원) - 말소기준권리 (2024-06-28)

* 강제경매: 주식회사건축사사무소원 (1,559,426,458원) - 본 경매 개시 결정 권리 (2025-08-22)

* 압류: 통영세무서장 (2026-02-27)

등기부채권 총액: 84,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 점유자 정보: 제공된 정보 없음. 점유자의 폐문·부재로 인해 외부 관찰 및 주위 탐문에 의존하였음. [cite: Provided text]

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: (개요 없음) [cite: Provided text]

3.4. 임차인 관련 주의 문구

본건의 경우 임차인 현황이 '없음'으로 조사되었고, 임대 관계 또한 '미상'으로 기재되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 점유자 파악이 어려운 상황이므로 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 거제한내공단 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: Provided text]

이 지역은 아파트 단지와 함께 산업단지가 공존하는 복합적인 지역 특성을 보입니다.

현재 파악된 정보 상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. [cite: Search results analysis]

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 아파트로서 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. [cite: Provided text]

5.2. 주변 편의시설

대중교통 사정은 보통 수준이며, 차량으로의 진출입이 가능합니다. [cite: Provided text]

자세한 편의시설(마트, 학교, 병원 등) 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.3. 자연환경

건축물대장상의 정보에 따르면, 아파트 단지는 앵산과 같은 산과 가까운 위치에 있으며, 고현 앞바다 조망이 가능한 입지로 쾌적한 환경을 갖춘 것으로 보입니다. [cite: Search results analysis]

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유 관계의 불확실성

점유자의 폐문·부재로 인해 정확한 점유 현황 파악이 어렵습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 임대 관계가 미상인 점은 이러한 불확실성을 증대시킵니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로1류 접합, 중로2류 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위에 대한 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 및 낙찰 결과에 따라 본건의 매각 절차나 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 높은 채권액

강제경매 채권액이 1,559,426,458원으로 매우 높아, 채무 불이행의 정도가 심각함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 위치한 '한내 시온 숲속의 아침 뷰' 아파트입니다. 거제한내공단 인근에 자리하여 배후 주거 단지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 철근콘크리트 구조로 기본적인 건축 품질을 갖추었으며, 주변 환경은 공단과 주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리인 우리은행 근저당 외 다수의 채권이 설정되어 있으며, 특히 높은 금액의 강제경매 신청이 경매를 개시하게 된 주요 원인으로 보입니다. 임차인 현황은 '없음'으로 조사되었고 인수되는 보증금은 없으나, 점유자 파악의 어려움과 임대관계 미상이라는 점은 주의가 필요한 부분입니다.

토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 있으나, 전반적인 입지 조건과 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 점유 관계의 불확실성은 본건의 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 거제 지역 산업단지 배후 주거 단지로서의 잠재력.

* 아파트로서 갖는 기본적인 주거 가치 및 향후 시세 상승 기대.

* 점유 및 권리 관계의 복잡성으로 인한 경매 참여자 감소 시 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 211,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 위에 언급된 잠재적 리스크(점유 관계의 불확실성, 명도 비용, 공동담보 등)와 주변 시세, 그리고 본건의 정확한 가치 평가를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 이는 실제 입찰 현장에서 변동될 수 있으며, 본건의 최종적인 낙찰 가능성과 수익성을 극대화하기 위해서는 추가적인 현장 방문 및 권리관계에 대한 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.