나이스옥션 법원경매 통영 2025타경580 [18] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재‘거제한내공단’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101동 3층 301호외 22개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(23) 공히 공동주택(아파트)으로 이용중인것으로 판단되나, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 공히'공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로가 게설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경580 (18) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 연초면 한내리 935, 한내시온숲속의아침뷰 106동 3층 301호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 211,000,000원입니다.

토지 면적은 85.36㎡ (약 25.82평)이며, 건물 면적은 74.99㎡ (약 22.68평, 전용면적)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 (OOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 ‘거제한내공단’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일자는 2024년 6월 28일입니다.

이보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 임차인 윤성환이 대항력 있는 임차인으로 조사되었으며, 이에 대한 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

총 등기부채권액은 229,845,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 윤

보증금: 145,845,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 확인 불가

확정일자: 확인 불가

배당신고일자: 확인 불가

대항력: 있음

비고:

주의사항: 임차인 윤성환은 대항력이 있으나, 전입일자 및 확정일자가 확인되지 않아 보증금 인수 여부가 불확실합니다. 보증금 145,845,000원에 대한 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약

소유권보존: 주식회사시온토건 (2024-06-28)

근저당권: 우리은행 (84,000,000원) (2024-06-28, 말소기준권리)

강제경매: 주식회사건축사사무소원 (1,559,426,458원) (2025-08-22)

압류: 통영세무서장 (2026-03-04)

전세권설정: 윤성환 (145,845,000원) (2026-03-09)

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 인근에 거제한내공단이 있어 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

단지 규모(총 11개동, 642세대)를 고려할 때 기본적인 상업 시설 이용은 가능하나, 상세 상권 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 내 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변에 공단, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역 특성상, 대규모 상업 시설이나 문화 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

차량 이동 시 생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 파악하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 윤성환의 보증금 145,845,000원 인수 가능성입니다. 전입 및 확정일자 미상으로 인해 보증금 전액을 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

물건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 경매 진행 및 가격 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지, 영농여건불리농지 등에 해당되어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시에 위치한 아파트로, 감정가 대비 면적이 적절합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소이며, 이에 대한 철저한 권리 분석 및 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

인근 공단 배후 수요와 단지 자체의 규모는 긍정적인 요인이나, 전반적인 주변 환경 및 토지 이용 제한 사항을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

거제시 지역의 부동산 시장 동향 및 본 물건의 잠재적 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 211,000,000원으로, 시세 대비 저평가 가능성이 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 문제 해결 방안 마련이 선행되어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 211,000,000원입니다.

일반적으로 예상 입찰가는 감정가 또는 시세를 기준으로 산정되며, 낙찰받을 경우 인수해야 하는 보증금(대항력 있는 임차인 보증금 145,845,000원)은 제외하고 산정하는 것이 원칙입니다.

그러나 본 건의 경우, 임차인의 대항력 여부 및 보증금 인수 금액이 불확실하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 정확한 인수 금액을 파악한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서 명확한 예상 입찰가 제시보다는, 감정가를 기준으로 하되 임차인 보증금 인수 가능성을 충분히 반영하여 투자 가치를 재산정하는 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.