나이스옥션 법원경매 통영 2025타경580 [16] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 105동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재‘거제한내공단’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101동 3층 301호외 22개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(23) 공히 공동주택(아파트)으로 이용중인것으로 판단되나, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 공히'공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로가 게설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경580 (16)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOO (마스킹 처리)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 105동 12층1204호

신주소: 경상남도 거제시 한내로 55 (연초면 한내리)

용도: 아파트 (공동주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2024년 5월 30일 (사용승인일 기준)

건축 승인일: 2017년 4월 19일

1.3. 면적 정보

토지면적: 96.62㎡ (약 29.2평)

토지 지분: 96.622㎡ (약 29.2평)

건물면적 (전용면적 추정): 84.88㎡ (약 25.7평)

건물 지분: 84.884㎡ (약 25.7평)

해당 호수 면적 (참고): 84.88m² (공급면적 111.50m²)

1.4. 감정가 및 기타

감정가: 244,000,000원

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 위치하며, '거제한내공단' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 복합적입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 단지 외곽으로는 포장도로가 잘 개설되어 있으며, 주 출입구는 남서측에 위치합니다.

2.3. 단지 규모 및 주차

'한내 시온 숲속의 아침 뷰' 아파트는 총 11개 동, 642세대로 구성되어 있습니다. 총 792대의 주차가 가능하며, 이는 세대당 약 1.23대 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사 시온토건 (2024-06-28)

* 근저당: 우리은행 (96,000,000원) - 말소기준권리 (2024-06-28)

* 강제경매: 주식회사 건축사사무소원 (1,559,426,458원) - 본건 경매 신청 채권자 (2025-08-22)

* 압류: 통영세무서장 (2026-03-04)

3.2. 권리 소멸 여부

본 경매 물건은 부동산강제경매이며, 등기부상 확인되는 모든 권리(근저당, 강제경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: ] (별도의 매각으로 소멸되지 않는 권리 정보 없음)

3.3. 임차인 및 점유 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대 관계: 미상

* 점유 상태: 점유자의 폐문·부재로 인해 외부 관찰 및 주위 탐문을 통해 파악되었으며, 실제 점유 상태는 다를 수 있습니다. 임대 관계가 불분명하여 보증금 미상인 임차인이 있을 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건지 인근에는 '거제한내공단'이 위치하고 있으며, 이 외에도 오비일반산단, 한내농공단지 등이 가까이 있어 관련 종사자들의 수요가 있을 것으로 보입니다. 과거에는 공유수면 매립을 통한 산업 용지 개발 계획이 있었던 지역입니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 관련)

주변 지역에 대한 검색 결과, 과거 및 현재에도 하수종말처리장, 산업단지, 소각시설, 석산 개발 관련 논의가 있었던 것으로 파악됩니다. 이러한 시설들이 직접적으로 본 물건지 인근에 위치하는지는 추가 확인이 필요하나, 지역 개발 과정에서 이러한 시설들이 입지했거나 추진된 이력이 있음을 참고해야 합니다. 또한, 거제 지역은 기록적인 폭우로 인한 침수 피해가 발생한 이력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

단지 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: ]

단지 내에는 관리사무소, 피트니스클럽, 작은도서관, 경로당, 어린이집, 놀이터 등이 부대시설로 포함되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. [cite: ] 고현동·중곡동 중심지까지는 차량으로 10분 내외 소요됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 불확실한 점유 및 임대 관계

점유자 파악이 외부 관찰 및 탐문에 의존하였고 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획의 제한

본 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로1류 및 중로2류 저촉, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 포함), 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 있어 다양한 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 채권액 규모

본건 경매 신청 채권자(주식회사 건축사사무소원)의 채권액이 15억 원 이상으로, 감정가 2억 4천 4백만원을 훨씬 상회합니다. 이는 경매 진행 중 추가적인 채권 신고나 이해관계인의 등장 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면의 아파트로서, 인근 공단과의 연계성 및 교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 아파트 단지는 비교적 최신식으로 건축되었으며(2024년 사용승인), 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 주변 환경은 공단, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경이라고 단정하기는 어렵습니다. 등기부상 권리관계는 명확하나, 점유 및 임대 관계의 불확실성과 토지 이용계획상의 여러 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 과거 공유수면 매립 및 산업시설 관련 개발 이력과 지역 내 자연재해(폭우) 발생 이력을 감안할 때, 입지 조건에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 사용 승인된 아파트 단지로, 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대규모 아파트 단지의 일부로서, 주거용으로서의 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

* 향후 거제 지역 개발 계획 및 산업단지 관련 기업체의 수요 변화에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 유사 물건의 실제 거래 사례, 주변 시세, 권리 분석의 재확인, 명도 가능성, 그리고 추가적인 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.