나이스옥션 법원경매 통영 2025타경580 [2] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 101동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재‘거제한내공단’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101동 3층 301호외 22개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(23) 공히 공동주택(아파트)으로 이용중인것으로 판단되나, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 공히'공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로가 게설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경580 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 101동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 216,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 85.36㎡ (약 25.82평)

건물면적: 74.99㎡ (약 22.69평)

토지 지분: 85.3612㎡ (약 25.82평)

건물 지분: 74.9912㎡ (약 22.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제한내공단' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

2.3. 주변 시설

본건 인근에 거제한내공단이 위치하고 있어 관련 종사자들의 배후 주거지로 기능할 수 있습니다. 인근 공단 지역의 특성상 소음이나 환경적 요인이 발생할 수 있습니다. 지도 검색 결과, 인근에 폐기물 처리 시설이나 대규모 유해 시설 등 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 공단 내 업종에 따라 환경 영향 가능성은 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 우리은행 근저당권 (2024-06-28, 84,000,000원) 이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 갑2(가압류), 갑3(강제경매), 갑4(압류), 을2(전세권설정) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, '대항력 있는 임차인'이 존재하므로 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 145,845,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고일자: 미상 (0000-00-00)

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상이며, 전입일자 및 확정일자 정보가 불명확합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 보고되었고, 등기부상 '을2 전세권설정'은 말소되었으나, '대항력 있음'이라는 정보는 명도 시 법적 분쟁의 소지가 있음을 시사합니다. 보증금 및 차임 정보가 미상이더라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주거, 공업, 농경지가 복합된 지역에 위치합니다. 인근 공단의 존재는 특정 수요층을 형성할 수 있으나, 지역 전반의 개발 계획이나 주거 환경 개선 추이에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

단지 내 및 인근 도로망을 통해 차량으로의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 추정되나, 구체적인 편의시설, 교육, 의료 시설에 대한 정보는 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

비록 '인수 보증금 0원'으로 명시되었으나, '대항력 있는 임차인'의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 임차인의 실제 점유 현황 및 대항력의 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

공동담보로 진행되는 물건으로, 관련 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류, 중로2류 도로와 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지, 영농여건불리농지 등의 규제를 받고 있어 토지 이용에 제약이 있습니다.

6.4. 공단 인근 입지

인접한 공단으로 인한 소음, 분진, 악취 등 환경적 영향을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 연초면의 아파트로, 감정가 대비 적절한 투자가치가 있을 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 복잡한 채무 관계, 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 공단 인근의 입지 특성상 주거 환경에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 인수 보증금 부재

'인수 보증금 합계'가 0원이므로, 임차인 관련 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있다는 점은 긍정적입니다.

8.2. 신축 아파트

건축물대장상 사용승인일이 2024년 5월 31일로 비교적 신축에 해당하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

8.3. 잠재적 가치

향후 지역 개발 계획이나 공단과의 시너지 효과 등에 따라 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8.4. 시세 및 권리관계 재확인

정확한 시세 파악과 더불어, 임차인의 대항력 효력 및 실제 권리관계를 법률 전문가와 함께 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 본건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로, 감정가(216,000,000원)를 기준으로 주변 시세, 물건의 상태, 명도 가능성, 제반 권리관계 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 시세 조사 및 법률 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.