나이스옥션 법원경매 통영 2025타경580 [11] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 104동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재‘거제한내공단’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101동 3층 301호외 22개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(23) 공히 공동주택(아파트)으로 이용중인것으로 판단되나, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 공히'공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로가 게설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 통영지원 2025타경580 (11)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 104동 8층803호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 242,000,000 원

토지면적 (지분): 96.66㎡ (약 29.24평)

건물면적 (전용면적): 84.92㎡ (약 25.69평)

(아파트의 경우 전용면적 기준으로 표기하며, 분양면적은 별도 정보 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 위치하며, '거제한내공단' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합하거나 저촉됩니다.

다수의 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개, 말, 양, 염소, 산양, 사슴, 모든 축종 제한)에 포함됩니다.

준보전산지이며 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사시온토건 (2024-06-28)

근저당: 우리은행 (96,000,000원, 2024-06-28, 말소기준권리)

가압류: 윤은규 (400,000,000원, 2025-06-24)

강제경매: 주식회사건축사사무소원 (1,559,426,458원, 2025-08-22) - 본건 경매개시결정

압류: 통영세무서장 (2026-03-05)

전세권설정: 김준민 (165,690,000원, 2026-03-09)

3.2. 임차인 분석

본건에는 대항력 있는 임차인으로 김 씨가 등재되어 있습니다.

* 임차인: 김

보증금: 165,690,000 원

차임: 0 원

전입일자: 확인 불가

확정일자: 확인 불가

대항력: 있음

비고: 전세권 설정 등기가 되어 있으며, 말소 예정 권리이나 대항력이 있어 인수 여부 및 배당을 면밀히 검토해야 합니다. 보증금액이 명시되어 있으나, 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으므로 투자 시 반드시 주의해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2024년 06월 28일자 우리은행 근저당권 (을1) 입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 소멸됩니다. (가압류, 강제경매, 압류, 전세권 등)

다만, '대항력 있는 임차인'으로 기재된 김 씨의 전세보증금 165,690,000원은 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로, 실제 낙찰가 산정 시 이를 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 거제한내공단 인근에 위치하여 공단 종사자들을 대상으로 한 배후수요가 있을 수 있습니다.

주변에 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 조용할 수 있으나, 대규모 상업시설이나 편의시설은 인근 도시 지역으로 이동해야 할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설

주변 환경 설명상 대규모 편의시설 정보는 부족하며, 기본적인 생활 편의는 인근 지역을 통해 해결 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설

제공된 정보에 따르면 주변 교육시설에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았으나, 일반적인 아파트 단지 주변에는 초, 중, 고등학교가 분포할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 씨는 보증금 165,690,000원의 대항력 있는 임차인으로, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 리스크가 존재합니다. 이는 실제 인수 금액에 영향을 미치므로, 배당표를 면밀히 확인하고 명도 전략을 수립해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 담보물이 다른 경매 사건에 포함되어 있을 경우 복잡성이 증가할 수 있습니다.

6.3. 산업단지 인접

거제한내공단과 인접해 있어, 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 연초면의 아파트로, 감정가는 242,000,000원입니다.

입지적으로는 산업단지 인근에 위치하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 김 씨가 보증금 165,690,000원을 보유하고 있어, 낙찰 후 인수 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하며, 산업단지 인접으로 인한 환경적 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 철저한 권리분석과 명도 절차, 그리고 인수될 수 있는 임차인 보증금을 감안한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 명확화: 배당표 확인을 통해 최종 인수 금액을 특정하는 것이 중요합니다.

* 거제 지역 부동산 시장 동향 파악: 낙찰 후 시세 차익 또는 임대 수익 창출 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

* 감정가 대비 낮은 잠재적 투자 금액: 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가를 고려할 때, 시장가 대비 저평가 가능성을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 감정가 242,000,000원에서 낙찰자가 인수할 가능성이 있는 임차인 보증금 165,690,000원을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

실질적인 최대 투자 가능 금액은 약 76,310,000원 (242,000,000원 - 165,690,000원) 수준으로 보수적으로 설정하고, 추가적인 조사와 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.