나이스옥션 법원경매 통영 2025타경580 [22] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 107동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재‘거제한내공단’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101동 3층 301호외 22개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(23) 공히 공동주택(아파트)으로 이용중인것으로 판단되나, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 공히'공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로가 게설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경580 (22) 사건번호로 경매 진행 중인 부동산 강제경매 건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 연초면 한내리 935번지에 위치한 한내시온숲속의아침뷰 107동 12층 1204호입니다.

용도는 아파트로, 감정평가액은 172,000,000원입니다.

토지 면적은 68.23㎡ (약 20.64평)이며, 건물 면적(전용면적)은 59.95㎡ (약 18.13평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 (OOOOOOOOO (가명처리)이며, 공동담보 및 대항력 있는 임차인 등 특이사항이 있습니다.

건축물대장상 집합건물로서, 107동의 경우 총 연면적은 7936.713㎡이며, 91세대가 거주하는 것으로 파악됩니다. 본건은 해당 동의 12층에 위치합니다.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 소재한 '거제한내공단' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 보통입니다.

단지 외곽으로는 포장도로가 개설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치합니다.

토지는 부정형의 토지로서, 현재는 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 저촉, 다수의 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등에 해당하여 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 06월 28일 접수된 우리은행의 근저당(62,400,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

다만, 임차인 윤성환 씨가 대항력을 가지고 있으며, 보증금 115,290,000원을 인수해야 합니다.

등기부등본 상 전세권 설정(윤성환, 115,290,000원)이 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위로 등재되어 있어 통상적으로는 말소되나, 대항력 유무에 따라 인수 여부가 결정됩니다. 본 건의 경우 '대항력 있음'으로 명시되어 있어 보증금 전액 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

이 외에 소유권보존, 가압류, 강제경매, 압류 등기 등이 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

인수되는 총 보증금 합계는 115,290,000원입니다.

4. 상권분석

본 건은 '거제한내공단' 북동측 인근에 위치하여, 산업 단지 근로자 등을 배후로 하는 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

다만, 직접적으로 인접한 곳에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 하지만 공업단지 인근이라는 점은 소음, 분진, 교통량 증가 등 환경적 요인에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상 일부 제한 사항이 있어 지역 개발의 잠재력은 관련 계획의 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 '한내 시온 숲속의 아침 뷰' 아파트 단지 내 107동 12층 1204호입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2024년 05월 31일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

단지 내에는 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 엘리베이터, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

본건의 전용면적은 59.95㎡ (약 18.13평)이며, 해당 동의 총 면적은 7936.713㎡입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 윤성환 씨의 보증금 115,290,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 건물 내부 상태 미확인: 점유자의 폐문·부재로 인해 외부 관찰 및 주위 탐문으로만 내부 상태를 파악하였으므로, 실제 현황과 다를 수 있으며 하자 발생 시 추가 비용이 들 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 지구단위계획구역, 일부 도로 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공단 인접성: '거제한내공단'과 인접하여 소음, 분진 등 환경적 영향을 고려해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로, 동일 채무에 대한 다른 담보 물건의 처리 결과가 본 건 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 연초면의 아파트로서, 거제한내공단 인근에 위치하며 교통 및 생활 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인 윤성환 씨의 보증금 115,290,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

건물 내부 상태 확인이 불가하고 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크가 존재하므로, 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

공단 배후의 임대 수요 가능성과 신축 건물이라는 장점을 고려할 때, 인수되는 보증금을 충분히 회수할 수 있는 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건을 고려하여, 감정가 대비 시세차익을 기대할 수 있는 매수 기회.

* 인근 거제한내공단의 배후 수요를 통한 안정적인 임대 수익 가능성.

* 준공 연도가 비교적 짧아 건물 상태 양호 기대 (내부 현황 확인 필수).

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인 윤성환 씨의 보증금 115,290,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

따라서 실질적인 매입 비용은 감정가에 인수 보증금을 더한 금액을 기준으로 고려해야 합니다.

이론적으로 최대 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정할 수 있습니다.

172,000,000원 (감정가) - 115,290,000원 (인수 보증금) = 56,710,000원

다만, 이는 이론적인 계산이며 실제 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 임차인과의 명도 협상 가능성, 건물 내부의 정확한 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

권장 입찰 범위는 약 60,000,000원에서 80,000,000원 사이로 예상되며, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 심층 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.