나이스옥션 법원경매 통영 2025타경580 [15] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 105동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재‘거제한내공단’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101동 3층 301호외 22개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(23) 공히 공동주택(아파트)으로 이용중인것으로 판단되나, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 공히'공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로가 게설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경580 (15)

* 소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 105동 4층402호

* 신주소: 경상남도 거제시 한내로 55, 105동 4층402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 239,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 토지면적: 96.62㎡ (약 29.22평)

* 건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평) (전용면적)

* 분양면적: 제공된 정보에 명시적으로 기재되어 있지 않습니다.

* 토지/건물 제시외면적: 0㎡

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 ‘거제한내공단’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 주식회사 시온토건 (2024-06-28)

* 근저당: 우리은행 (96,000,000원, 말소기준권리) (2024-06-28)

* 강제경매: 주식회사 건축사사무소원 (1,559,426,458원) (2025-08-22, 말소)

* 압류: 통영세무서장 (2026-03-05, 말소)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2024-06-28)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리 및 등기는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’ 항목은 지상권이 언급되었으나, 관련 내용이 비어 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* *: (제공된 정보 없음)

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 보증금 및 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변: 본건 인근에 거제한내공단이 위치하여 직주근접의 수요가 있을 수 있습니다. 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역 특성상, 대규모 상업시설보다는 지역 커뮤니티 중심의 상권으로 판단됩니다.

* 발전 가능성: 거제시의 도시계획 및 지역 개발 방향에 따라 향후 상권 변화 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: ‘한내시온숲속의아침뷰’ 아파트로, 총 11개 동, 642세대로 구성되어 있습니다. (총괄표제부 정보 기반)

* 편의시설: 인근에 대규모 상업시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 지역의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 아파트 단지 특성상 인근에 초, 중, 고등학교가 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 정보 불확실성: 임대관계가 미상이며, 점유자의 폐문·부재로 인해 외부 조사를 통해 이용 상태를 파악했습니다. 경매 진행 시 현장 조사를 통해 점유 현황 및 내부 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지 이용규제: 본건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류 접합/저촉, 가축사육제한구역 (다수), 준보전산지, 영농여건불리농지 등 복합적인 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보 물건으로, 다른 부동산의 매각 결과에 따라 본건의 매각 진행 및 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. (특이사항 및 특수물건정보 기반)

* 혐오시설: 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본건 인근에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 그러나, 구체적인 주변 환경 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 연초면에 위치한 아파트 물건으로, 거제한내공단 인근에 자리하고 있습니다. 법원 감정가는 2억 3,900만원이며, 면적은 토지 96.62㎡, 건물 84.88㎡입니다. 등기부상으로는 우리은행 근저당이 말소기준권리가 되어 모든 후순위 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임대관계가 미상이고 점유자 파악이 외부 조사를 통해 이루어졌다는 점, 복합적인 토지이용계획이 존재한다는 점은 주의가 필요합니다. 공동담보 물건이라는 특이사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 적합성: 비교적 넓은 면적의 아파트로서, 거제 지역의 주택 수요에 부응할 수 있습니다.

* 입지적 장점: 거제한내공단과의 인접성은 직주근접 수요를 확보할 수 있는 요인입니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸될 가능성이 높아 권리상 복잡함이 적습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 시세 조사, 주변 유사 물건의 최근 낙찰가 분석, 본건의 현장 조사 결과(내부 상태, 수리 필요 여부, 점유자 명도 난이도 등), 그리고 본건이 포함된 공동담보 물건의 전반적인 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가 2억 3,900만원을 기준으로, 시장 상황 및 본건의 개별적 요인을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.