나이스옥션 법원경매 통영 2025타경580 [17] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재‘거제한내공단’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101동 3층 301호외 22개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(23) 공히 공동주택(아파트)으로 이용중인것으로 판단되나, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 공히'공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로가 게설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경580 (17) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 935, 한내시온숲속의아침뷰 106동 2층204호에 위치한 아파트입니다.

감정가는 211,000,000원이며, 토지면적은 85.32㎡ (약 25.81평), 건물면적은 74.95㎡ (약 22.67평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

주요 특이사항으로는 공동담보 및 대항력있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제한내공단' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리와 운행 간격을 고려할 때 대중교통 사정 또한 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 엘리베이터, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형의 토지로서 현재 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

단지 외곽으로 포장도로가 개설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 지구단위계획구역이며, 소로1류 및 중로2류 도로와 저촉되는 부분이 있고, 가축사육제한구역(다수), 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 28일 접수된 우리은행 근저당(84,000,000원)입니다.

등기부등본 상 총 채권액은 229,845,000원(근저당 84,000,000원 + 전세권 145,845,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없습니다.

임차인 현황:

임차인 윤성환 씨가 존재하며, 보증금 145,845,000원, 차임 0원입니다.

전입일자, 확정일자, 배당신고일자는 미상으로 기재되어 있습니다.

해당 임차인은 '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 표기와 보증금액이 상당하므로, 낙찰 후 인수 또는 배당 관련 추가 확인이 반드시 필요합니다. 특히 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 세부 일자 미상으로 인해 권리관계가 복잡해질 수 있습니다.

집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 주식회사시온토건 (2024-06-28)

- 근저당: 우리은행 (2024-06-28, 84,000,000원) - 말소기준권리

- 강제경매: 주식회사건축사사무소원 (2025-08-22, 1,559,426,458원) - 본건 경매 개시 결정

- 압류: 통영세무서장 (2026-03-04)

- 전세권설정: 윤성환 (2026-03-09, 145,845,000원)

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지로, 인근에 공단이 위치하고 있습니다.

이로 인해 주거 지역과 산업 지역이 혼재된 복합적인 상권 특성을 보입니다.

단지 내에는 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

주변 시세 정보에 따르면, 30평형대의 아파트 매매가는 1억 원대 중반으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

거주지 주변으로는 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 자연환경과 산업 환경이 공존합니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 불편하지 않은 수준입니다.

건물 자체에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 등의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

2024년 5월 31일 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인' 윤성환 씨의 존재입니다.

보증금 145,845,000원에 대한 전입, 확정일자 등 세부 일자가 미상이고, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 실제 배당 여부에 따라 보증금 인수 가능성이 있습니다.

이에 대한 철저한 권리 분석 및 법률 검토가 필수적입니다.

인근에 공단이 위치해 있어 소음이나 악취 등의 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

과거 자료에 따르면, 해당 지역 인근으로 공유수면 매립 및 생활폐기물 소각시설 설치 관련 사업이 추진되었거나 진행된 이력이 있습니다. 현재 해당 시설들의 운영 여부 및 영향 범위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 준보전산지, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등이 포함되어 있어 향후 토지 개발 또는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시에 위치한 아파트로, 잠재적인 투자 가치가 있으나 권리관계, 특히 대항력 있는 임차인 이슈에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

주변 환경은 주거와 산업 시설이 혼재된 형태로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

건물은 비교적 신축이며 기본적인 시설은 잘 갖추어져 있습니다.

인근 공단으로 인한 환경적 요인과 토지이용계획상의 제약 사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 차익 가능성: 제시된 감정가는 211,000,000원이지만, 관련 시세 자료는 1억 원대 중반으로 제시되고 있어, 권리관계만 명확하다면 투자 매력이 있을 수 있습니다.

* 비교적 신축인 아파트: 2024년 5월 사용 승인을 받은 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적을 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 잠재력: 거제시의 지속적인 개발 계획에 따라 주거 환경 개선 및 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 물건의 실제 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 권리 분석 결과(특히 임차인 보증금 인수 여부), 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

본 물건의 경우, '대항력 있는 임차인'의 보증금 인수 여부가 불확실하여 정확한 예상 입찰가 산정에 제약이 있습니다.

또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 해당 임차인의 보증금(145,845,000원)이 전액 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 이 부분을 최우선으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 권리 관계를 명확히 파악한 후, 보증금 인수 여부에 따른 낙찰가의 변동성을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제시된 감정가 211,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금의 잠재적 부담액을 제외하고 시장 상황을 고려하여 최적의 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.