나이스옥션 법원경매 통영 2025타경580 [13] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 104동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재‘거제한내공단’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101동 3층 301호외 22개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(23) 공히 공동주택(아파트)으로 이용중인것으로 판단되나, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 공히'공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로가 게설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경580 (13)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 104동 15층1504호

용도: 아파트

감정가: 246,000,000원

토지면적: 96.62㎡ (약 29.22평)

건물면적 (전용면적): 84.88㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조

지붕: (철근)콘크리트

사용승인일: 2024년 05월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 ‘거제한내공단’ 북동측 인근에 위치함.

부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능함.

인근 버스정류장까지의 거리와 운행 간격을 고려할 때, 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 주변 시설

본건은 ‘거제한내공단’ 인근에 위치하고 있으며, 이는 지역 산업 활동의 중심지이나, 공단으로 인한 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 영향 가능성을 배제할 수 없음.

주변에 연초초등학교, 연초중학교 등 교육시설이 소재하여 교육 환경 접근성이 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주식회사건축사사무소원의 강제경매개시결정 (2025년 08월 22일 접수).

등기부 채권 총액 (말소예정): 165,690,000원 (전세권설정).

소유권보존: 주식회사시온토건 (2024년 06월 28일 접수).

압류: 통영세무서장 (2026년 03월 05일 접수), 매각으로 말소 예정.

전세권설정: 김준민 (2026년 03월 09일 접수), 165,690,000원, 매각으로 말소 예정.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김준민

보증금: 165,690,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자/배당신고일자: 미상 (0000-00-00)

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 전세권 설정 등기 또한 말소될 예정임. 그러나 배당신고일자 등이 미상으로 확인되어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자에게 보증금이 인수될 가능성이 있음. '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 지역은 주거지와 산업단지가 혼재된 복합적인 지역임.

‘거제한내공단’ 인근에 위치하여 산업 활동이 이루어지고 있으며, 이는 지역 경제에 기여하는 바가 있으나, 공단으로 인한 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향이 있을 수 있음.

4.2. 상업/편의시설 접근성

인근에 기본적인 편의시설 및 상업시설이 존재할 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설 및 상업시설의 밀집도에 대한 정보는 제한적임.

향후 주변 개발 계획 등에 따라 상권 변화 가능성을 고려할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 연초초등학교, 연초중학교 등 교육시설이 존재하며, 접근성이 양호한 편임.

5.2. 편의시설

마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보이나, 도심지에 비해 다양성이나 접근성은 다소 낮을 수 있음.

5.3. 기타 생활 편의

단지 내 기본적인 부대시설(주차, 보안 등)이 갖춰져 있을 것으로 판단됨.

주변 녹지 공간이나 여가 활동을 위한 시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

대항력 있는 임차인 김준민의 존재로 인해, 보증금 165,690,000원이 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자에게 인수될 가능성이 존재함. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이 부분은 면밀한 검토가 필요함.

6.2. 물건 상태 리스크

점유자의 폐문 및 부재로 인해 내부 상태를 외부 관찰 및 주위 탐문으로만 파악하였으므로, 실제 건물 내부 상태(누수, 결로, 노후화 등)는 확인이 필요함.

6.3. 토지이용계획상 리스크

본건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 저촉되는 부분이 있음.

또한, 다수의 가축사육제한구역 및 준보전산지, 영농여건불리농지로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내시온숲속의아침뷰' 아파트 104동 15층 1504호임.

감정가는 246,000,000원이며, 면적은 전용 84.88㎡ (약 25.68평)임.

신축 건물이라는 점과 대항력 있는 임차인의 존재가 주요 특징임.

7.2. 강점 및 약점

강점:

* 신축에 가까운 건물 (사용승인일 2024년 05월 31일)

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능

* 일반적인 주거 환경 및 교통 여건 보통 수준

약점:

* 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 잠재적 인수 보증금 위험

* 점유자 부재로 인한 내부 상태 미확인

* 산업단지 인근 위치로 인한 환경적 영향 가능성

* 토지이용계획상 일부 제한 사항 존재

8. 투자 포인트

8.1. 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리(강제경매)보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임.

압류(통영세무서장) 및 전세권설정(김준민) 등기가 말소될 예정임.

8.2. 인수되는 권리 (잠재적)

부동산 강제경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위인 권리 또는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 낙찰자에게 인수될 수 있음.

본 건의 경우, '대항력 있는 임차인'의 보증금 165,690,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 인수될 가능성이 있음. '인수 보증금 합계: 0원' 표기만으로는 인수 여부를 단정하기 어려우므로, 추가 확인 필요.

8.3. 차후 시세 전망

본건 소재지는 거제시의 공단 지역 인근에 위치하며, 신축 아파트라는 점은 긍정적 요인임.

지역 내 산업 발전 및 인구 유입 추이에 따라 아파트 가치 변동 가능성이 있음.

전반적인 부동산 시장 동향 및 거제 지역의 경제 상황을 종합적으로 고려해야 함.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

예상 입찰가 산정 시, 감정가 246,000,000원에서 '인수 보증금 합계' 0원을 제외하고 산정함.

다만, 대항력 있는 임차인 김준민의 보증금 165,690,000원이 실제 인수될 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 통해 정확한 인수 금액을 확인하는 것이 중요함.

9.2. 예상 가격

상기 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 할 때, 일반적인 경매 투자 관점에서 감정가 수준에서의 입찰을 고려할 수 있음.

그러나 대항력 있는 임차인 관련 잠재적 위험을 감안하여, 충분한 현장 조사와 권리 분석 후 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

잠재적 인수 보증금 165,690,000원을 고려하여 입찰가를 결정해야 할 수도 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.