나이스옥션 법원경매 통영 2025타경580 [7] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재‘거제한내공단’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101동 3층 301호외 22개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(23) 공히 공동주택(아파트)으로 이용중인것으로 판단되나, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 공히'공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로가 게설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 통영지원 2025타경580 (7) 사건에 대한 부동산 강제 경매 물건의 분석 정보를 담고 있습니다. 해당 물건은 아파트로서 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 부동산 정보

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935, 한내시온숲속의아침뷰 102동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 216,000,000원

면적:

토지: 85.36㎡ (약 25.8평)

건물: 74.99㎡ (약 22.7평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주식회사건축사사무소원 (통영지원 2025타경580 강제경매 개시 결정)

건축물 정보:

- 건물명: 한내 시온 숲속의 아침 뷰

- 동/호: 102동 11층 1101호

- 구조: 철근콘크리트구조

- 사용승인일: 2024년 05월 31일 (최근 준공)

- 총 층수: 지하 3층, 지상 20층 (해당 건물 102동 기준)

- 전용면적: 74.99㎡ (약 22.7평)

- 분양면적에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 전용면적과 공용 면적을 포함합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제한내공단' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 이용 환경은 보통입니다. 단지 외곽으로는 포장도로가 개설되어 있으며, 주 출입구는 남서측에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

본 물건의 등기부 요약 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

- 소유권 보존: 주식회사시온토건 (2024-06-28)

- 근저당권: 우리은행 (84,000,000원, 말소기준권리)

- 가압류: 윤은규 (400,000,000원, 2025-06-24)

- 강제경매: 주식회사건축사사무소원 (1,559,426,458원, 2025-08-22)

- 압류: 통영세무서장 (2026-02-27)

등기부채권 총액은 484,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 임대차 관계는 미상으로 확인되었으나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인이 없거나, 명확히 파악되지 않은 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리 요약

말소기준권리는 우리은행의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 근저당권, 가압류(갑2), 강제경매(갑3), 압류(갑4) 등 말소기준권리 이후에 등기된 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 소유권 보존등기(갑1) 역시 매각으로 인해 소멸됩니다. 제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 공업 시설 현황

본 건은 '거제한내공단' 인근에 위치하며, 주변에 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재합니다. 공단이 인접해 있어 배후 주거 수요가 있을 수 있으나, 상업 시설이 밀집된 지역은 아닙니다. '한내 시온 숲속의 아침 뷰' 단지 내에는 근린생활시설이 포함될 수 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무 (확인 필요)

제공된 정보에는 주변 혐오시설에 대한 직접적인 언급이 없습니다. 다만, 공업단지가 인접해 있다는 점을 감안할 때, 혐오시설의 존재 가능성을 배제할 수는 없습니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 지역 주민 탐문을 통해 면밀히 조사하는 것이 권장됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

주거에 필요한 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터 설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변 교통 및 편의시설에 대한 상세 정보는 제한적이나, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유자 및 임대차 관계의 불확실성

점유자의 폐문 및 부재로 인해 실제 내부 상태나 정확한 점유 관계를 외부 탐문만으로는 완전히 파악하기 어렵습니다. 임대차 관계가 미상이라는 점 또한 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건으로 인한 영향 가능성

본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 부동산이 있을 수 있습니다. 다른 담보물의 매각 결과에 따라 본 건의 경매 절차나 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류, 중로2류 도로에 저촉됩니다. 또한, 여러 종류의 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2024년 사용승인)인 아파트로, 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리관계를 가지고 있습니다. 아파트 단지 자체는 생활 인프라가 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 주변이 공단, 농경지, 임야 등과 혼재되어 있어 입지적 특성을 잘 파악해야 합니다. 점유 및 임대차 관계의 불확실성과 공동담보 물건으로서의 특성은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물로 기본적인 주거 쾌적성이 기대됩니다.

- 권리관계가 명확하게 정리되어 인수되는 부담이 거의 없습니다.

- 공단 인근으로 직주근접 수요를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 의견

예상 입찰가 산정 시에는 본 건의 감정가 216,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 수 있습니다. 그러나 점유 및 임대차 관계의 불확실성, 공동담보 물건으로서의 잠재적 리스크, 그리고 지역별 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 아파트 단지의 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰 사례, 지역 경기 전망 등을 포함한 면밀한 시장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.