나이스옥션 법원경매 통영 2025타경580 [8] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재‘거제한내공단’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101동 3층 301호외 22개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(23) 공히 공동주택(아파트)으로 이용중인것으로 판단되나, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 공히'공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로가 게설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 12층1201호

1.2. 용도: 아파트

1.3. 감정가: 216,000,000원

1.4. 전용면적: 74.99㎡ (약 22.68평)

1.5. 총 토지면적(건물 대지권 포함): 85.36㎡ (약 25.82평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산강제경매

1.8. 채권자: (OOOOOOOOO

1.9. 특이사항: 공동담보

1.10. 주의사항: (제공된 정보 없음)

1.11. 사건번호: 통영지원 2025타경580 (8)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 위치하며, '거제한내공단' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황: 차량의 주 진입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 건축되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

2.4. 이용상태: 본 건물은 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 다만, 점유자의 폐문·부재로 인해 외부 관찰 및 주위 탐문을 통해 파악된 사항이므로, 경매 진행 시 이 점을 참고하시기 바랍니다.

2.5. 설비내역: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 엘리베이터(E/V) 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태: 토지는 부정형이며, 현재 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태: 단지 외곽으로 포장도로가 개설되어 있으며, 주 출입구는 남서측에 위치합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 계획관리지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 저촉되며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지, 영농여건불리농지 등에 해당됩니다.

2.9. 공부와의 차이: 공부상 특이사항은 없는 것으로 확인됩니다.

2.10. 기타 참고사항: 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다(미상).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2024-06-28). 본 건은 이 권리를 포함한 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황:

* 하 (전입일자: 2025-05-28)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

3.3. 인수할 권리: 위 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 0원이므로 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없습니다. 물건명세서에 기재된 내용상 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성: 본 건이 소재한 연초면 한내리는 거제한내공단과 인접해 있어 공단 종사자 및 관련 수요가 일부 존재할 수 있는 지역입니다. 주변에 주거 단지 외에 농경지, 임야 등이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다.

4.2. 상업시설 현황: 대규모 상업 시설보다는 지역 주민 및 공단 근로자를 대상으로 하는 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 인근의 편의점, 소규모 마트, 식당 등은 생활 편의를 제공할 것입니다.

4.3. 개발 가능성: 인근 공단 배후 수요와 함께 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설:

* 쇼핑: 인근 소규모 마트 및 편의점 이용이 가능하며, 대형 마트 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 의료: 연초보건지소 및 지역 내 의원급 의료 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육: 연초초등학교, 연초중학교 등이 인근에 위치할 가능성이 높으며, 교육 환경은 일반적인 수준으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성:

* 도로망: 국도 5호선, 지방도 58호선 등 주요 도로망 접근이 용이한 편입니다.

* 대중교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하나, 운행 간격 등을 고려할 때 편리함은 보통 수준입니다.

5.3. 혐오·기피시설 현황: 현재까지 조사된 정보에 따르면, 본 건 인근에 직접적으로 거론되는 혐오·기피시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인근 지역에서 산업단지 조성 및 공유수면 매립 등 개발 계획이 있었던 점과 일부 주민들이 악취, 소음 등에 대한 우려를 제기한 사례가 있으므로, 실제 현장 확인 및 추가적인 정보 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유자 관련 불확실성: 이용 상태 항목에서 언급된 바와 같이, 점유자의 폐문·부재로 인한 정확한 이용 상태 파악의 어려움은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획의 제한: 계획관리지역, 지구단위계획구역 외에 도로 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 진행되는 물건이므로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과가 본 건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 484,000,000원으로 감정가(216,000,000원)보다 현저히 높아, 경매 절차 진행 및 결과에 따라 추가적인 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 거제시 연초면에 소재한 아파트로, 기본적인 주거 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 점은 장점으로 평가됩니다. 그러나 점유자 파악의 어려움, 토지이용계획 상의 각종 제한, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 높은 채권 총액 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 인근 공단 배후 수요와 지역 개발 가능성을 잠재적 가치로 볼 수 있으나, 주변의 복합적인 입지 조건을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험이 적습니다.

* 지역 내 주거 수요: 공단 인근의 배후 수요와 거제 지역의 전반적인 주거 수요를 고려할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 산업단지 확장 등과 연계한 미래 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 216,000,000원입니다. 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 물건의 현황, 권리 관계, 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보 및 일반적인 시장 분석에 기반한 것이며, 실제 시장 상황, 권리 관계의 변동, 명도 난이도, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 시세 조사와 면밀한 권리 분석, 그리고 현장 방문을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.