나이스옥션 법원경매 통영 2025타경580 [6] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재‘거제한내공단’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101동 3층 301호외 22개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(23) 공히 공동주택(아파트)으로 이용중인것으로 판단되나, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 공히'공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로가 게설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

* 사건번호: 통영지원 2025타경580 (6)

* 소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 8층801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 213,000,000원

* 토지면적: 85.36㎡ (약 25.82평)

* 건물면적: 74.99㎡ (약 22.68평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 ‘거제한내공단’ 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량의 자유로운 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됨. 단지 외곽으로 포장도로가 개설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합 또는 저촉되는 부분이 있음. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 포함), 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

2.4. 건물 구조 및 외부 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호임. 본 건물은 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 파악되나, 점유자의 폐문·부재로 인해 정확한 내부 상태는 외부 관찰 및 주위 탐문을 통해서만 확인하였으므로, 경매 진행 시 참고 바람.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준 권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 6월 28일 접수된 우리은행의 근저당권(84,000,000원)임. 본 경매 절차를 통해 매각될 경우, 말소기준권리보다 후순위인 윤은규 가압류(400,000,000원), 주식회사건축사사무소원 강제경매(1,559,426,458원), 통영세무서장 압류 등 모든 권리 및 등기부채권 총액(484,000,000원)은 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자는 소유권 이외의 부담을 인수하지 않을 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황 (주의 문구 포함)

본건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨. 이는 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 대항력 있는 임차인이 없거나 보증금액이 미상인 경우 등을 포함할 수 있음. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 대해 주의가 필요함.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 거제한내공단 인근으로서, 산업단지 배후 주거지의 특성과 더불어 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 복합적인 지역 특성을 나타냄. 이는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있는 산업단지 근로자들의 주거 수요를 일부 흡수할 수 있으나, 주변 환경이 전원적인 주거 쾌적성 측면에서는 다소 부족할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

주변에 대규모 상업 시설은 부족하나, 연초면 소재지 내 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용은 가능할 것으로 보임. 교육 시설로는 연초초등학교, 연초중학교 등이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하고 있음.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 탐문 및 온라인 검색 결과, 주거 지역 인근에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(쓰레기 소각장, 대규모 폐수 처리장 등)은 확인되지 않았음. 다만, 거제한내공단이 인접해 있다는 점은 참고할 필요가 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 확인 불가

현재 점유자의 폐문·부재로 인해 건물 내부 상태, 하자 여부, 설비 작동 상태 등을 정확히 파악하기 어려움. 외부 관찰 및 주위 탐문에 의존한 정보이므로, 실제 내부 상태와 상당한 차이가 발생할 수 있으며, 이는 수리 비용 발생 등의 위험으로 이어질 수 있음.

6.2. 토지이용계획상 제약

토지이용계획상 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 저촉되는 부분이 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 대한 제한이 발생할 가능성이 있음. 또한, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다양한 토지 규제는 향후 부동산 가치 변동에 영향을 줄 수 있음.

6.3. 기타 잠재적 위험

본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 물건들의 경매 진행 결과가 본 물건의 낙찰가 및 향후 가치에 영향을 미칠 수 있음. 또한, 채권자 OOOOOOOOO의 채권 규모 및 경매 진행 의지 등도 고려해야 할 사항임.

7. 종합 의견

본 아파트 물건은 통영지원에서 진행하는 부동산강제경매로, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있음. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 현재까지 파악된 임차인 현황에서도 인수할 보증금은 없는 것으로 나타남. 다만, 점유자의 부재로 인한 내부 확인의 어려움과 일부 토지이용계획상 제약은 잠재적 리스크 요인으로 충분히 고려해야 함. 거제한내공단 인근이라는 입지적 특성상 주거 쾌적성보다는 직주근접 또는 지역 수요에 기반한 가치가 형성될 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 등기사항은 소멸 예정으로, 권리상의 안전성이 높음.

* 무인수 권리: 임차인 인수 보증금이 없어 추가적인 재정 부담이 없음.

* 강제경매: 채권자의 경매 신청으로 채권 회수 의지가 강하며, 경매 절차가 비교적 신속하게 진행될 가능성이 있음.

* 아파트 물건: 비교적 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 주거 형태임.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 213,000,000원이며, 이는 현재 유사 아파트의 실거래가 및 호가 수준을 고려할 때 시장 가격과 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됨. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 건물 내부 상태 확인, 상세한 주변 시세 조사, 잠재적 리스크에 대한 면밀한 분석 및 예상 수리 비용 산출이 선행되어야 함. 권리분석상 인수 부담은 없으나, 내부 확인 불가 및 토지이용계획상 제약 등의 리스크를 감안하여, 시세 대비 합리적인 수준에서 경쟁을 고려하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.