나이스옥션 법원경매 통영 2025타경580 [5] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재‘거제한내공단’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101동 3층 301호외 22개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(23) 공히 공동주택(아파트)으로 이용중인것으로 판단되나, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 공히'공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로가 게설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경580 (5)

물건종별: 아파트

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 6층603호

감정가: 242,000,000원

토지 지분: 96.62㎡ (약 29.2평)

건물 전용 면적: 84.88㎡ (약 25.7평)

건물 분양 면적: (제공 정보 없음. 통상 전용 면적보다 넓음)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 연초면 한내리, '거제한내공단' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트 단지 주변으로 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 단지까지 차량의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 단지 외곽으로 포장도로가 개설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2024년 6월 28일, 96,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 강제경매, 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항 증명서상 지상권은 없는 것으로 확인됩니다. (단, 권리 신고 및 현황 조사 시 추가 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다. (주의: 임대차 관계는 명확하지 않으므로 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다.)

1.3. 상권분석

* 단지 규모: 본건이 속한 '한내 시온 숲속의 아침 뷰'는 총 11개동, 642세대의 대규모 아파트 단지입니다.

* 주변 환경: 인근에 거제한내일반산업단지가 위치하여 직주근접 수요가 있을 수 있으나, 공단 지역과의 근접성은 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 판단되나, 상세한 상업 및 편의시설 현황은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 철근콘크리트 구조의 아파트이며, 102동 6층에 위치합니다.

* 건물 설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기(E/V) 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: '거제한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공업단지 인접: 거제한내일반산업단지가 인접해 있어 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향이 있을 수 있습니다. 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 산업단지의 존재는 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 점유자 미확인: 점유자의 폐문·부재로 인해 정확한 이용 상태 및 점유 관계 파악에 한계가 있습니다. 경매 진행 시 실제 점유 현황 및 명도 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 복합적인 토지이용계획: 본 건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류 도로와 저촉됩니다. 또한, 다수의 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등에 해당되어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 복합적인 제한이 따를 수 있습니다.

* 높은 채권액: 강제경매 채권액(1,559,426,458원)이 감정가 대비 매우 높아, 경쟁이 치열하거나 유찰될 가능성도 있습니다. 낙찰가 결정 시 이러한 채무 규모를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면에 위치한 아파트입니다. '거제한내공단' 인근에 자리하고 있으며, 642세대의 대단지 아파트 단지의 일부입니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 점유자 및 임대차 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다. 인접한 공업단지로 인한 환경적 요인과 복합적인 토지 이용 계획은 고려해야 할 리스크 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 거제 지역 내 아파트로서 기본적인 수요층 확보 가능성이 있습니다.

* 대단지 프리미엄: 642세대의 대단지 아파트로, 단지 내 관리 및 생활 편의시설 이용에 유리합니다.

* 경매 통한 시세 차익: 감정가를 기준으로 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 242,000,000원

인수 보증금: 0원

현재 시점에서 주변 시세, 유사 물건의 최근 거래 동향, 해당 아파트 단지의 구체적인 시장 가치 등을 종합적으로 분석해야 정확한 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다. 검색 결과에 따르면, '한내 시온 숲속의 아침 뷰' 29평(전용 74.95㎡)의 경우 2026년 2월에 1억 9천만 원 수준에 실거래된 사례가 있으며, 2026년 9월 기준 추정 호가는 1억 6천만 원에서 1억 9천만 원 사이로 나타납니다. 이는 본건의 감정가와는 차이가 있어, 정확한 시세 조사가 필수적입니다.

이러한 점을 고려하여, 제공된 감정가 및 공개된 정보만으로는 상세한 시세 조사가 제한적이므로, 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 217,800,000원 ~ 242,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 상세한 시세 조사를 통해 보다 정확한 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.