나이스옥션 법원경매 통영 2025타경580 [9] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재‘거제한내공단’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 101동 3층 301호외 22개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(23) 공히 공동주택(아파트)으로 이용중인것으로 판단되나, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 공히'공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로가 게설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경580 (9) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 16층1601호이며, 아파트 용도로 이용 중에 있습니다.

감정평가액은 218,000,000원입니다.

토지 면적은 85.36㎡ (약 25.8평)이며, 건물 면적은 74.99㎡ (약 22.7평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 공동담보 물건으로 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다.

건축물 정보는 다음과 같습니다.

건물명: 한내 시온 숲속의 아침 뷰

동/층: 102동 16층 1601호

총 세대수: 642세대

총 주차대수: 792대

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 위치하며, '거제한내공단' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 공단, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 간격을 고려할 때 대중교통 사정 또한 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 6월 28일 접수된 우리은행의 근저당권(84,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 다음과 같습니다.

- 윤은규 가압류 (2025년 6월 24일, 400,000,000원)

- 주식회사건축사사무소원 강제경매 (2025년 8월 22일, 1,559,426,458원) - 본 경매 사건입니다.

- 통영세무서장 압류 (2026년 2월 27일)

상기 권리들은 낙찰과 동시에 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 484,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 거제한내공업지역 인근에 위치하고 있어, 공단 근로자들의 배후 주거지로서의 역할을 할 수 있습니다.

주변으로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전형적인 도농복합 지역의 특성을 보입니다.

상업 시설은 아파트 단지 내 근린생활시설 등을 이용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 엘리베이터 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

총 주차 대수는 792대로, 642세대를 고려할 때 주차 공간은 넉넉한 편입니다.

주변에 대규모 공업단지가 있으나, 주거 지역 및 농경지도 함께 분포하고 있어 지역 특색이 복합적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 물건이 채무의 일부를 담보하고 있어, 다른 담보물건의 경매 결과나 가치 변동이 본건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 점유자의 임대차 관계가 불명확하여 명도 시 보증금 반환 문제 등 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공단 인접 지역: 거제한내공단과 인접해 있어 소음, 분진, 교통량 증가 등 환경적인 요인이 주거 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로1류 및 중로2류 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 거제시 연초면의 신축급 아파트로, 일반적인 아파트로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 분석되어 비교적 명확합니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

또한, 인근 공단으로 인한 주거 환경의 특수성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축급 아파트: '한내 시온 숲속의 아침 뷰'는 비교적 최근에 준공된 아파트 단지로, 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 넓은 토지 및 건물 지분: 토지 지분과 건물 지분이 면적 대비 넓게 확보되어 있습니다.

* 주차 공간 여유: 세대당 주차 대수가 넉넉하여 거주 편의성이 높습니다.

* 지역 잠재력: 거제 지역의 산업 및 경제 활동에 따른 주택 수요 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 218,000,000원이며, 임차인으로부터 인수할 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 단지 내 시세, 지역 경제 전망 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

이는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어려우며, 반드시 현장 조사를 통해 최신 시장 상황을 반영한 합리적인 가격으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.