나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52077 [5] 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층와이-9080호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역" 남서측에 인접하여 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설들이 주류를 이루는 상업지대이며 인근의 교통시설과 상업시설과 근린공원 등이 형성되어 상가로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역과 고속도로 진입로 등이 소재하며 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함. 본건의 북동측으로 인접하여 지하철 8호선 "장지역" 소재하고, 이 역은 본건 건물의 지하로 서로 연결됨. 본건 상가 단지 동측과 북측에 인접하여 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 판매시설 및 근린생활시설로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감. 내벽 : 몰딩, 페인팅, 타일, 합판 및 인테리어 마감. 창호 : 시스템 샷시 창호.

이용상태

현재 판매시설로 이용중임.

설비내역

난방설비, 냉방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 방송설비 및 기타 부대설비 갖추고 있음. 본건 상가 단지 전체에 옥내자주식 3,676대 분의 주차공간이 확보되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 상가 단지 전체 대체로 부정형의 토지로서 간선도로에 비해 등고평탄하며, 상업시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가 단지는 동측으로 로폭 약 50m, 북측으로 로폭 약 35m, 서측으로 로폭 약 30m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술), 비행안전제4구역(전술), 비행안전제5구역(전술), 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

오픈형 상가로 9102호, 9103호, 9104호는 편의점으로 합체하여, 9081호, 9080호는 커피숍으로 합체하여, 9068호는 편의점과 커피숍의 창고로 각 이용되고 있음. 9102호, 9103호, 9104호는 경계선 표시는 존재하고, 9081호, 9080호는 경계선 표시가 없음. 9102호, 9103호, 9104호의 경계 부분과 9081호, 9080호의 경계 부분에 대한 복원 가능성은 있어 보인다는 현황조사서보고서 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동 634번지 가든파이브라이프 9층와이-9080호에 소재한 판매시설입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52077 (5)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 63,000,000원입니다.

토지 면적은 3.26㎡ (약 0.98평)이며, 건물 면적은 11.34㎡ (약 3.43평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 송파농업협동조합입니다.

본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 지하철 8호선 장지역과 인접해 있습니다.

가든파이브라이프는 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설들이 밀집한 지역에 자리 잡고 있어 상업지대로서의 입지 조건이 우수합니다.

단지 동측, 북측, 서측으로 각각 50m, 35m, 30m의 도로가 접하고 있어 차량 접근성이 용이합니다.

지하철 8호선 장지역과는 건물 지하로 직접 연결되어 있어 대중교통 이용 편의성이 매우 높습니다.

주변에 다양한 교통시설과 상업시설, 근린공원이 형성되어 있어 주위 환경 및 제반 입지 조건이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 서울동부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 8월 27일 접수된 송파농업협동조합의 근저당권(144,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 건의 경매채권자는 송파농업협동조합이며, 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

본 건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

임대관계는 미상으로, 상세한 임대차 현황은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

가든파이브라이프는 국내 최대 규모의 복합상업시설로서, 패션관, 영관, 리빙관, 테크노관 4개 건물로 구성되어 있습니다.

NC백화점, 현대시티몰 등 대형 테넌트가 입점해 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 쇼핑, 문화, 외식, 휴식 공간이 집약된 몰링(Malling)이 가능한 지역입니다.

본건은 이러한 대형 복합상업단지 내에 위치하여 풍부한 배후 수요와 높은 집객력을 기대할 수 있습니다.

과거 공실 문제가 있었으나, 문정법조단지 조성 및 주변 개발로 인해 점차 활성화되는 추세입니다.

판매시설로서의 용도로, 주변 상권의 경쟁력과 연계하여 활성화될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 8호선 장지역과 직결되어 있으며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 서울외곽순환도로, 동부간선도로, 송파대로 등 주요 도로망 접근성이 우수합니다.

주차: 상가 단지 전체에 옥내 자주식 주차 공간 3,676대가 확보되어 있어 주차 편의성이 뛰어납니다.

편의시설: 가든파이브라이프 내부에 NC백화점, 현대시티몰, CGV 등 쇼핑, 문화, 외식 시설이 잘 갖추어져 있어 이용이 편리합니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 판매시설 및 근린생활시설로, 내부 및 외부 마감 상태가 양호합니다. 난방, 냉방, 위생, 소방, 승강기, 에스컬레이터 등 각종 부대 설비가 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 오픈형 상가로, 여러 호실이 통합되어 사용되고 있어 개별 호실의 경계가 불분명할 수 있습니다.

구체적으로 9102호, 9103호, 9104호는 편의점으로, 9081호, 9080호는 커피숍으로 합체하여 사용 중이며, 9068호는 창고로 이용되고 있습니다.

9102호부터 9104호까지는 경계선 표시가 존재하나, 9080호와 9081호는 경계선 표시가 없는 상태입니다.

이러한 통합 사용 및 경계 불명확성은 향후 분할 또는 개별적인 이용 시 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있습니다. 다만, 현황조사서상 경계 부분 복원 가능성이 있다는 점은 긍정적으로 볼 수 있습니다.

임대 관계가 미상이므로, 현재 점유자와의 관계 및 향후 임대차 계약 내용을 정확히 파악해야 합니다.

토지이용계획상 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파구의 핵심 상권에 위치한 대형 복합상업시설 내 상가로서, 입지적 장점과 우수한 접근성을 갖추고 있습니다.

대규모 유통시설의 풍부한 유동인구를 바탕으로 상가로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 오픈형 상가로서 여러 호실이 통합 운영되고 있어, 향후 관리를 위한 명확한 경계 확인 및 복원, 그리고 현재 임대차 관계에 대한 면밀한 파악이 필수적입니다.

이러한 부분을 명확히 해결한다면, 대형 상업 시설 내 경쟁력 있는 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

장지역과 직접 연결되는 뛰어난 교통 편의성과 가든파이브라는 대규모 복합 상업 단지 내 입지는 강력한 투자 메리트입니다.

NC백화점, 현대시티몰 등 대형 앵커 테넌트의 존재는 꾸준한 유동인구 확보에 기여합니다.

본 건은 현재 판매시설로 이용 중이며, 주변 상권과의 연계성을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격 확보 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 63,000,000원을 기준으로, 위에서 언급된 잠재적 리스크(임대 관계 미상, 통합 사용으로 인한 경계 문제 등) 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

다만, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 최근 상권 동향, 향후 예상 임대 수익률 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

본 건은 임대 관계가 미상이므로, 입찰 전 현장 방문 및 점유자 조사를 통해 임대차 내역을 확인하는 것이 권장됩니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 단정하기 어려우나, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황 및 물건의 현황을 면밀히 분석하여 전략적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.