나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21564 [12] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 104동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 ""한내마을회관"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내, 제12층 제1204호외 20세대로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창 호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.
* 대상물건은 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문 상태로서, 내부 상태를 확인하
지 못하였는 바, 일반적인 공동주택(아파트)의 상태를 기준으로 감정평가 하였음.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망),
소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉) 가축
사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가
축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21564 (12)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

감정가: 248,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 104동 13층1304호

용도: 아파트

건물명: 한내 시온 숲속의 아침 뷰

동/호수: 104동 1304호

층수: 13층 (총 20층 건물)

1.3. 토지 현황

면적: 96.62㎡ (약 29.2평)

지분: 96.622㎡

형상 및 이용상태: 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중

제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 현황

면적: 84.88㎡ (약 25.7평)

지분: 84.884㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 13층

외벽: 몰탈위 페인트 및 석재붙임 마감

내벽: 벽지 및 타일붙임 마감

창호: 샷시 창호 마감

이용상태: 공동주택(아파트)로 이용 중

준공일: 2017년 04월 19일 (사용승인일 2024년 05월 31일)

제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 "한내마을회관" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 단지 외곽으로 남측에 도로가 개설되어 있습니다.

주출입구는 남서측에 소재합니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역, 지구단위계획구역

소로1류(폭 10m~12m) 접합

중로2류(폭 15m~20m) 저촉

가축사육제한구역 (닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)

가축사육제한구역 (말, 양, 염소, 산양, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)

가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

준보전산지

영농여건불리농지

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 2025년 06월 26일 접수된 주식회사극동글라스텍의 강제경매개시결정 (2025타경21564) 입니다.

매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 및 인수 여부)

임차인: 김복희 (마스킹 처리: 김 )

보증금: 165,690,000원

차임: 99,000원

전입일자: 2024년 07월 03일

확정일자: 2024년 11월 18일

배당신고일자: 2025년 07월 16일

대항력: 있음 (등기부상 '인수'로 표기)

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 표기되어 있어 낙찰자가 보증금 165,690,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰받는 금액 외 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

3.3. 말소 기준 권리

주식회사극동글라스텍의 강제경매개시결정 (2025-06-26) 입니다.

3.4. 기타 권리 분석

소유권보존: 주식회사시온토건 (2024-06-28)

압류: 통영세무서장 (2026-03-05, 말소)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준. 단, 임차인 권리 '인수' 표기에 유의)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 주거용 건물과 더불어 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 등이 주로 분포할 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태 (추정)

현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.

따라서 일반적인 공동주택(아파트)의 표준적인 상태를 기준으로 감정평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 마감

철근콘크리트 구조로, 외벽은 몰탈위 페인트 및 석재, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

5.3. 편의 및 부대 시설

단지 내에는 주거 외 근린생활시설이 포함되어 있으며, 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인(김복희)의 보증금 165,690,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 총 매수 비용 계산 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 현장 확인 불가 관련 위험

건물 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 수리 또는 보수가 필요한 부분이 있을 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 또는 재건축 시 제약이 될 수 있습니다.

7. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 본건과 인접하여 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 연초면에 위치한 아파트로, 주거지로서의 기본적인 인프라는 갖추고 있으나 주변 환경은 전원적이며 일부 개발 제한이 있는 지역입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 및 추가적인 비용 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 건물 내부 상태 미확인 또한 잠재적 리스크 요인입니다.

9. 투자 포인트

* 거제시 지역 내 아파트로서, 실수요자 또는 투자 목적의 접근이 가능합니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 248,000,000원입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 김복희 씨의 보증금 165,690,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 실제 총 매수 비용은 감정가를 초과할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수되는 임차인의 보증금을 제외한 금액을 기준으로 신중하게 산정해야 합니다. (총 매수 비용 = 입찰가 + 인수 보증금)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.