나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21414 [15] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 104동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1501호 외 24개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공히 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21414 (15)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 104동 14층1403호

용도: 아파트

감정가: 261,000,000원

토지면적: 68.23㎡ (약 20.64평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평) (전용면적)

(분양면적은 별도로 제공되지 않았습니다.)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 극OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 및 공업시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량의 진출입은 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 아파트 단지 인근으로 '한내시온아파트' 버스 정류장이 도보 약 6분 거리에 위치합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있으며, 중로2류와는 저촉되는 부분이 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2024년 6월 28일, 96,000,000원) [cite: property_report_data]

3.2. 등기부 요약

등기부 상 채권 총액은 261,690,000원입니다. [cite: property_report_data]

소유권보존 등기 이후 설정된 여러 권리 중, 우리은행 근저당이 말소기준권리가 됩니다. [cite: property_report_data]

이에 따라 후순위 권리인 강제경매, 소유권이전청구권가등기, 주택임차권, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: property_report_data]

3.3. 임차인 현황

* 서정식: 보증금 165,690,000원, 차임 99,000원, 전입 2025-05-29, 확정 2025-05-28, 배당신고 2025-05-29. 대항력: 없음.

* 정대운: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-07-01. 대항력: 없음.

조사된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다. [cite: property_report_data]

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: property_report_data] 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 '한내공단' 인근에 위치하여 공단 종사자 등을 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 주거 지역과 공업 지역이 혼재되어 있어 지역 기반의 생활권으로 형성되어 있으며, 중심 상업 지구에 비해 상권이 발달된 곳은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 (교육, 편의)

단지 내에는 관리사무소, 피트니스클럽, 작은도서관, 경로당, 어린이집, 놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

가장 가까운 초등학교는 오비초등학교로 약 1.3km 거리에 있으며, 셔틀버스가 운행됩니다.

인근 편의시설로는 마트, 병원 등이 있으며, 도보 20분 이내 또는 차량으로 10~15분 거리에 위치합니다.

5.2. 혐오시설 유무

현황 조사 결과, 본 아파트 단지 주변에 뚜렷한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 연초면 한내리 일원에는 생활폐기물 소각시설 설치 사업이 추진되었던 이력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문 등으로 인해 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 내부 마감재, 설비 상태, 누수 및 결로 여부 등은 추후 확인이 필요하며, 이에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역 외에도 각종 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 채무 이행 및 배당 과정에서 다른 공동담보 물건의 상황이 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 도로 저촉

중로2류(폭 15m~20m) 도로와 저촉되는 부분이 있어, 향후 도로 확장 등 도시 계획 변경 시 재산권에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 연초면의 '한내시온숲속의아침뷰' 아파트입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 긍정적입니다. [cite: property_report_data] '한내공단' 인근에 위치하여 일정한 배후 수요가 기대되며, 기본적인 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 내부 상태를 직접 확인하지 못했고, 토지 이용에 대한 일부 제한 사항이 존재한다는 점은 유의해야 합니다. 전반적인 입지 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 정리된 권리 관계: 인수해야 할 임차 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 용이합니다. [cite: property_report_data]

* 지역 내 배후 수요: 인근 산업단지(한내공단)의 존재로 인해 직주근접 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

* 향후 발전 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 261,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰 후 예상되는 수리 비용, 명도 비용, 기타 부대 비용 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못해 발생할 수 있는 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다. 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 면밀한 시장 조사와 현장 답사를 통한 본건의 실제 가치 평가 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.