나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21414 [12] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 103동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1501호 외 24개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공히 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 통영지원 2025타경21414 (12)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 103동 17층1704호

용도: 아파트

감정가: 219,000,000원

토지면적: 68.23㎡ (약 20.64평)

건물면적: 74.99㎡ (약 22.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 극동글라스텍건설부문

준공일: 2024년 5월 31일

1.2. 면적 정보

건물 전용/공급면적: 74.99㎡ (약 22.69평)

토지 지분: 68.235㎡ (약 20.64평)

건물 전체 규모: 총 642세대, 9개동, 최고 20층

단지 내 주차: 총 729대 (세대당 1.13대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 주변에는 한내조선특화농공단지, 오비일반산단, 한내공단 등이 인접해 있어 배후 수요가 기대됩니다. 단지 앞쪽으로는 바다 조망이, 뒤쪽으로는 앵산 등 산이 있어 배산임수 지형을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량의 진출입이 용이하며, 남측으로 외곽도로, 남서측으로 주출입로가 소재하여 교통 여건은 보통입니다. 고현 시내권과의 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정된 지역이 있습니다. 자세한 사항은 관련 도시계획과 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기일은 2024년 6월 28일이며, 우리은행 근저당(84,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매 개시결정(극동글라스텍건설부문, 500,000,000원), 주택임차권(양길재, 145,845,000원), 통영세무서장의 압류 등이 등기되었으나, 해당 권리들은 모두 말소 예정으로 파악됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* Z A *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-11-28. 대항력 없음.

* 양 : 보증금 145,845,000원, 차임 0원, 전입 2025-06-13. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

인근 산업단지(한내공단, 오비일반산단 등)의 종사자들을 대상으로 한 배후 주거 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 단지 내에 피트니스클럽, 작은도서관, 어린이집 등 다양한 부대시설이 마련되어 있어 입주민의 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 피트니스클럽, 작은도서관, 경로당, 어린이집, 놀이터 등 다양한 입주민 전용 커뮤니티 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 주변으로 오비초등학교, 거제중앙중학교, 거제고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

5.3. 의료시설

주변 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

경매 물건 특성상 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 본 건은 지역주택조합에서 임대아파트로 전환된 이력이 있어, 사업 진행 과정에서의 복잡성이 있었을 수 있으나 현재 등기상으로는 권리관계가 명확한 편입니다.

6.2. 물리적 리스크

감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 조사가 불가능하였으므로, 실제 건물 상태는 현장 확인이 필수적입니다. 인근 산업단지(한내공단 등)와 폐기물 소각 시설이 위치하고 있어, 이에 따른 환경적 영향(소음, 악취 등) 가능성을 배제할 수 없습니다. 과거 유사 지역에서 폐수처리 시설 악취 문제가 제기되었던 사례가 있으며, 연초면 일대에 혐오시설이 밀집한다는 주민 반대 의견도 있었습니다.

6.3. 기타 리스크

공동담보 물건으로, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 고려할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 준공된 신축 아파트로, 비교적 잘 갖추어진 편의시설과 교육 환경을 갖추고 있습니다. 인근 산업단지의 배후 수요와 바다 및 산 조망이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 산업단지 및 폐기물 처리 시설과의 인접성으로 인한 환경적 요인과 경매 물건의 명도 부담은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 2024년 준공된 신축 아파트로서 즉시 입주 및 사용 가능.

* 단지 내 다양한 커뮤니티 시설 완비.

* 인근 산업단지 종사자 대상 임대 수요 기대.

* 바다 조망 및 쾌적한 자연환경.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

최근 거래 사례(2026년 6월, 1억 9천만원) 및 감정가(2억 1천 9백만원)를 종합적으로 고려하여 산정합니다. 예상 입찰가는 인근 시세, 인수 보증금(0원), 명도 예상 비용, 물건의 장단점 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 잠재적 리스크 요인(환경적 문제, 명도 등)을 감안하여 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.