나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21414 [10] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 103동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1501호 외 24개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공히 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21414 (10)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 극동글라스텍건설부문

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 내역

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 103동 16층 1602호

용도: 아파트

1.3. 감정가

219,000,000원

1.4. 면적 정보

토지면적: 68.23㎡ (약 20.64평)

토지지분: 68.235㎡ (약 20.64평)

건물면적 (전용면적): 74.99㎡ (약 22.68평)

건물지분: 74.9912㎡ (약 22.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 건물 정보

건물명: 한내 시온 숲속의 아침 뷰

동/호수: 103동 16층 1602호

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

창호: 새시창호

설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등

1.6. 경매 정보

감정평가요약: 구분건물감정평가요항표 기준

개별공시지가: 정보 없음

개별주택가격: 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량의 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

2.3. 주변 개발 계획 및 토지 이용

토지이용계획: 계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉)

제한사항: 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한, 말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한, 모든 축종 제한), 준보전산지, 영농여건불리농지

특이사항: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 대한 상세 내용은 도시계획과 확인이 필요합니다. 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉되는 부분이 있어 관련 법규 검토가 요구됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 2024-06-28 접수, 84,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 을1 근저당권 (우리은행)

* 갑2 강제경매 (극동글라스텍건설부문)

* 갑4 압류 (통영세무서장)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있을 수 있습니다.

* 갑3 소유권이전청구권가등기 (이정필, 2025-05-27 접수, 매매예약)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (정보 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인: 이정필

보증금: 145,845,000원

차임: 89,000원

전입일자: 2024-07-01

확정일자: 2025-05-27

배당신고일자: 2025-08-04

대항력: 없음

임차인 이정필의 경우, 보증금과 차임 등의 정보가 제공되었고 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 그러나 등기부등본 상 주택임차권(을2)이 등기되어 있으므로, 이에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

3.5. 등기부상 권리 분석

집합건물 등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (주식회사시온토건, 2024-06-28)

* 을1: 근저당권 (우리은행, 84,000,000원, 말소기준권리)

* 갑2: 강제경매 (극동글라스텍건설부문, 500,000,000원)

* 갑3: 소유권이전청구권가등기 (이정필, 매매예약)

* 갑4: 압류 (통영세무서장, 말소)

* 을2: 주택임차권 (이정필, 145,845,000원, 말소) - *등기부상 을2 주택임차권 등기 정보가 있으나, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.*

등기부채권 총액: 229,845,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 '한내공단' 인근 지역에 위치하여 산업 시설과 주거 지역이 혼합된 환경을 이루고 있습니다.

주변으로 농경지와 임야 등이 산재해 있어 자연 환경과 접해 있으나, 일부 지역의 개발 제한 사항이 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 소규모 상업 시설 및 편의점 등이 존재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

단지 내 또는 인근에 상가가 위치하여 입주민들의 편의를 지원합니다.

공단 인근으로 관련 종사자들을 위한 상권이 형성되어 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 연초초등학교, 연초중학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 의료 시설

연초보건지소 및 인근 병, 의원이 있어 기본적인 의료 서비스 이용이 가능합니다.

5.3. 편의 시설

단지 인근에 마트, 편의점 등의 편의 시설이 있으며, 거제 시내로 이동 시 더 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

다만, '한내공단' 북동측 인근이라는 점을 고려할 때, 혐오시설이 인접해 있지는 않으나 공단으로 인한 소음, 분진 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 리스크

갑3 소유권이전청구권가등기 (이정필)가 등기부상 말소되지 않아, 해당 가등기 권리자가 소유권 이전 절차를 이행할 경우 낙찰자에게 소유권 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 명도 리스크

임차인 이정필이 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 등기부상 주택임차권(을2)이 등기되어 있어 이와 관련한 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 환경 리스크

'한내공단' 인근 지역으로, 공단 운영에 따른 소음, 분진, 악취 등 환경적인 영향이 발생할 수 있습니다. 다만, 주변 지역에 혐오시설이 직접적으로 보고된 바는 없습니다.

6.4. 기타 정보 부족

감정평가 시 폐문, 이해관계인 부재 등으로 내부 조사가 불가능하여 외부 관찰 기준으로 평가되었으며, 임대 관계도 미상으로 파악되었습니다. 이러한 정보 부족은 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 정보 수집의 필요성을 높입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면에 위치한 아파트로, 법원 감정가는 2억 1,900만 원입니다. '한내공단' 인근에 자리하고 있으며, 교육 및 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다.

하지만, 등기부상 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기(이정필)가 존재하여 소유권 분쟁의 위험이 매우 높습니다. 또한, 임차인 현황에서 대항력이 없다고 기재되었으나 등기부상 주택임차권이 남아있는 점도 유의해야 할 부분입니다. 토지이용계획상 다양한 제한사항과 공단 인근이라는 점 또한 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 경매 물건 특성상 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력.

* 거제시라는 지역적 특성 고려 시, 지역 거주민의 실수요 기대.

* 일부 제한사항에도 불구하고, 아파트로서의 기본적인 주거 기능 유지.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 권리 분석 결과, 특히 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기로 인한 법적 리스크를 매우 중요하게 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가 219,000,000원에서 이러한 잠재적 위험 요소를 차감한 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

본 건의 경우, 소유권이전청구권가등기로 인한 위험이 매우 크므로, 해당 리스크를 해소할 수 있는 방안이 명확하지 않다면, 입찰 참여 자체를 신중히 고려하거나 감정가의 50% 이하 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다. 실제 입찰가는 해당 가등기에 대한 법률 자문 및 소유권 확보 가능성 등을 면밀히 검토한 후 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.