나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21414 [18] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 105동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1501호 외 24개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공히 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21414 (18)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 105동 17층1703호

용도: 아파트

감정가: 261,000,000원

토지면적: 68.23㎡ (약 20.64평)

토지지분: 68.235㎡ (약 20.64평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평) - 전용면적

분양면적: 약 112-113㎡ (34평형 추정) - 일반적인 84㎡ 타입의 공급면적 기준 추정치입니다.

건축물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

총 층수 (105동 기준): 20층

사용승인일: 2018년 12월 31일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 극동글라스텍건설부문 (갑2 강제경매 등기 기준)

주요 특징: 공동담보로 진행되는 물건입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 단지 내 차량의 진출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 인근 도로망으로는 남측으로 외곽도로가 개설되어 있고, 주출입로는 남서측에 소재합니다. (검색 결과: 연초면은 5번 국도, 58번 지방도가 지나가며, 다수의 시내버스가 운행되어 교통 환경이 양호한 편입니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 지구단위계획구역 (세부 사항은 도시계획과 확인 필요)

* 소로1류(폭 10m~12m) 접합

* 중로2류(폭 15m~20m) 저촉

* 가축사육제한구역 (닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)

* 가축사육제한구역 (말, 양, 염소, 산양, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 준보전산지

* 영농여건불리농지

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 극동글라스텍건설부문 (사건번호 2025타경21414의 원인 채권자)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2024-06-28, 채권액: 96,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 우리은행 근저당권 (말소기준권리)

* 갑2 극동글라스텍건설부문 강제경매 (본 경매 사건)

* 갑3 통영세무서장 압류

* 을2 김길상 전세권설정 (165,690,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 감정평가서 요약에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상이며, 보증금 및 차임 등도 확인되지 않아 인수 여부 및 금액을 파악할 수 없으므로, 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다. 이는 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 조사가 불가능했던 점과 관련이 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 '한내 시온 숲속의 아침 뷰' 아파트는 '한내공단' 인근에 위치하고 있으며, 주변에 농경지, 임야, 단독주택이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 단지 내 또는 인근 지역 주민을 위한 소규모 상가 위주로 형성될 것으로 보입니다. (검색 결과: '한내 시온 숲속의 아침 뷰'는 임대아파트 전환 성공 사례로, 단지 내 편의시설(관리사무소, 피트니스클럽, 작은도서관, 경로당, 어린이집, 놀이터 등)이 갖춰져 있습니다.)

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육: 연초초등학교, 연초중학교가 인근에 위치하고 있으며, 거제중앙중/고등학교 등도 접근 가능합니다.

* 교통: 단지 내 차량 진출입 용이하며, 대중교통 이용도 가능합니다. KTX 역 예정(2029년 개통)까지 차량 15분 내외 거리입니다.

* 편의: 홈플러스, 디큐브, 고현시장 등 주요 상업시설은 차량 10~15분 거리에 위치하며, 종합병원도 차량 15분 내외 거리에 있습니다.

* 환경: 아파트 단지 앞으로는 고현 앞바다가, 뒤로는 앵산이 있어 조망권과 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 일반적인 지도 검색 결과, 본 아파트 단지 인근에서 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '한내공단'이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가: 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 아파트 내부 구조, 상태, 하자 여부 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 임대관계 미확인: 임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임대차 관계 및 보증금, 차임 등이 미상으로 파악되어 인수 여부 및 금액을 정확히 알 수 없는 상황입니다. 이에 따른 법적, 금전적 위험이 존재할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 중로2류 저촉, 다수의 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 토지 이용 계획상 몇 가지 제한 사항이 존재합니다. (다만, 본건은 아파트로서 주거 용도이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.)

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 관련 권리관계 및 매각 절차 진행 시 추가적인 고려 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면의 '한내 시온 숲속의 아침 뷰' 아파트로, 비교적 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성을 갖추고 있습니다. 단지 자체의 편의시설과 주변의 자연환경도 긍정적인 요소입니다. 그러나 내부 조사가 불가능하여 정확한 물건 상태 파악이 어렵고, 임대차 관계가 불분명하여 잠재적 인수 위험이 존재한다는 점은 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항도 확인됩니다.

8. 투자 포인트

* 표준적인 아파트 구조 및 면적: 84.92㎡ (약 25.69평)의 전용면적은 3~4인 가구에 적합한 일반적인 크기입니다.

* 입지 개선 가능성: '한내공단' 및 주변 산업단지 접근성이 좋으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 여지가 있습니다.

* 신축급 아파트: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 주변 환경: 바다 조망 가능성과 쾌적한 자연환경은 주거 만족도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 261,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 임대차 관계의 명확화 여부 등 다양한 요인에 의해 결정됩니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.