나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21414 [4] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 101동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1501호 외 24개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공히 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경21414 (4) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 101동 14층1404호이며, 공동주택(아파트)입니다.

감정평가액은 219,000,000원이며, 토지면적은 68.23㎡ (약 20.64평), 건물면적은 74.99㎡ (약 22.68평, 전용면적 기준)입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 극동글라스텍건설부문입니다.

본건은 공동담보 물건으로, 관련 특이사항은 확인이 필요합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 주거 및 자연환경을 갖추고 있습니다.

인근에 '한내공단'이 자리하고 있어, 공단 종사자들의 배후 주거지로서의 기능을 일부 수행할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 대한 추가적인 지도 및 검색사이트 조사를 통해 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 공업 지역 인접으로 인한 소음, 분진 발생 가능성은 잠재적인 고려사항으로 볼 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 비교적 명확합니다.

말소기준권리는 2024년 6월 28일에 접수된 우리은행의 근저당권(채권액 84,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리, 즉 극동글라스텍건설부문의 강제경매 개시 결정(2025-05-23), 양길재의 가압류(2025-07-08), 통영세무서장의 압류(2026-02-26) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

소유권 보존등기는 주식회사시온토건 명의로 되어 있습니다.

등기부 채권 총액은 184,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 우대희 씨가 등재되어 있으며, 2025년 5월 28일 전입, 2025년 8월 8일 배당신고하였습니다. 보증금은 145,845,000원, 차임은 89,000원입니다.

우대희 임차인은 확정일자 정보가 없으며, 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 본건 명세서상 기재된 바 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 거제시 연초면 한내리는 거제시의 산업 활동과 연계된 지역 특성을 보입니다.

인근 '한내공단'의 배후 수요가 일부 존재하나, 거제시 내 주요 상업 지구에 비하면 상권의 활성도는 다소 낮은 편으로 분석됩니다.

아파트 단지 내 상가 및 주변의 소규모 점포들을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

지역 개발 계획이나 공단의 확장, 인구 유입 등의 변수에 따라 향후 상권의 변화 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.4. 생활정보

교통 상황: 단지 내로의 차량 진출입이 용이하며, 남측 외곽 도로 및 남서측 주출입로를 통해 외부 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

주거 환경: 본건 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있어, 쾌적함과 함께 다소 산만한 환경이 공존합니다.

편의시설: 인근 주민 탐문 결과, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 상세한 편의시설의 종류 및 접근성에 대한 구체적인 정보는 현장 확인이 요구됩니다.

교육시설: 인근 지역에 초등학교, 중학교 등이 분포할 가능성이 있으나, 정확한 학군 정보는 별도의 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대한 다른 담보 물건들의 경매 진행 상황이나 결과가 본건의 매각 절차 및 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다. 이 부분에 대한 상세한 확인이 필수적입니다.

건축물대장상 사용승인일: 건축물대장상 사용승인일이 2024년 5월 31일로 비교적 최근이라는 점은 특이사항입니다. 이는 신축 건물에 해당하거나, 기존 건물의 증축, 대수선 후 재사용승인 등의 사유일 수 있으며, 실제 건물의 상태 및 권리 관계와 관련하여 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획의 복잡성: 본건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(접합) 및 중로2류(저촉) 도로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다수의 용도 및 제한 사항이 복합적으로 적용되어 있습니다. 특히 중로2류(폭 15m~20m) 저촉은 토지의 이용 및 건축 행위에 있어 잠재적인 제약을 야기할 수 있습니다.

현장 조사 제한: 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능했던 점은 중요한 고려 사항입니다. 실제 물건의 내부 상태, 마감재, 설비, 하자 여부 등은 직접적인 현장 확인을 통해서만 파악 가능합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 위치한 아파트로, '한내공단' 인근에 자리하고 있어 산업 배후지로서의 잠재력을 지닙니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점, 복잡한 토지 이용 계획, 그리고 감정평가 시 현장 내부 조사 불가로 인한 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서 본 물건은 철저한 현장 방문을 통한 실사(건물 내부, 주변 환경 등)와 공동담보 관련 추가 정보를 면밀히 파악한 후 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 추가로 부담해야 할 보증금이 없습니다.

입지 잠재력: 거제시의 산업 발전 및 지역 개발과 연계하여 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

합리적인 취득 기회: 적정 시장 조사와 권리 분석을 통해 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 219,000,000원입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점, 복잡한 토지 이용 계획, 그리고 현장 조사 불가로 인한 건물 내부 상태의 불확실성 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 실질적인 입찰가는 면밀한 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 인근 아파트 시세 분석, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준 (약 186,150,000원 ~ 208,050,000원) 범위 내에서 시장 상황과 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.