나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21564 [4] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 103동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 ""한내마을회관"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내, 제12층 제1204호외 20세대로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창 호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.
* 대상물건은 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문 상태로서, 내부 상태를 확인하
지 못하였는 바, 일반적인 공동주택(아파트)의 상태를 기준으로 감정평가 하였음.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망),
소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉) 가축
사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가
축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21564 (4)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOOOO

1.2. 물건 개요

* 소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 103동 14층1404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 214,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 85.36㎡ (약 25.8평)

* 토지지분: 85.3612㎡ (약 25.8평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 74.99㎡ (약 22.7평)

* 건물지분: 74.9912㎡ (약 22.7평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공동담보

* 특수물건정보: 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 "한내마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임 [cite: 본문].

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임 [cite: 본문]. 인근에 한내시온아파트 정류소가 있어 도보로 이용 가능하며, 주요 간선도로 접근이 용이함. 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 소재함 [cite: 본문].

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 20층 건물 내 14층 1404호임. 외벽은 몰탈위 페인트 및 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 샷시창호 마감임 [cite: 본문].

* 건물 이용 상태: 공동주택(아파트)로 이용 중임 [cite: 본문].

* 건물 설비: 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음 [cite: 본문].

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2024-06-28, 권리금액: 84,000,000원) [cite: 본문].

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당 (을1)

* 주식회사 극동글라스텍 강제경매 (갑2, 권리금액: 247,100,000원)

* 통영세무서장 압류 (갑3)

* 김청환 주택임차권 (을2, 권리금액: 145,845,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: (제공된 정보 없음, 일반적으로 지상권 등이 해당되나 본건에는 해당 사항 없음)

* 임차인 현황:

* 거제수산업협동조합: 보증금 145,845,000원, 차임 89,000원, 전입(사업)일자 2025-07-11, 확정일자 2024-10-14, 배당신고일자 2025-07-18, 대항력 없음.

* 김청환: 보증금 145,845,000원, 차임 89,000원, 전입(사업)일자 2025-07-11, 확정일자 2024-10-14, 배당신고일자 2025-07-11, 대항력 없음.

* 박대효: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-23, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음. (전입인)

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

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* 주변 환경: 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 아파트 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 있을 것으로 추정됨 [cite: 본문].

* 상업시설: 아파트 단지 내 상가 또는 인근에 편의점, 소규모 식당 등이 위치할 것으로 보임.

5. 생활정보

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* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함. 추후 KTX 거제역이 개통될 예정이나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 추가 확인 필요.

* 교육시설: 단지 인근에 오비초등학교, 연초중학교 등이 위치하여 도보 통학이 가능한 범위에 있음.

* 편의시설: 인근에 마트, 편의점, 병원 등의 생활 편의 시설이 차량 이동 거리에 위치함.

6. 잠재적 리스크

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* 건물 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못하였으므로, 일반적인 공동주택 상태를 기준으로 평가되었을 가능성이 높음. 인수 후 내부 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함 [cite: 본문].

* 토지 이용 계획: 토지 남측으로는 외곽도로가 개설되어 있으나, 토지 이용 계획상 소로1류(폭 10m~12m) 접합 및 중로2류(폭 15m~20m) 저촉이 있어 건축 또는 개발 관련 제한사항이 있을 수 있음. 또한, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등에 해당하여 지역적 특성 및 개발 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요함 [cite: 본문].

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 설정된 물건으로, 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었음을 유의해야 함 [cite: 본문].

7. 종합 의견

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본 물건은 경상남도 거제시 연초면에 위치한 한내시온숲속의아침뷰 아파트 103동 14층 1404호입니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 건물은 철근콘크리트 구조의 20층 아파트 중 14층에 해당합니다.

권리 분석 결과, 모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

단, 현장 방문 시 내부 상태를 확인하지 못해 잠재적인 수리 비용이 발생할 수 있다는 점과 토지 이용 계획 상 일부 도로 저촉 및 제한사항이 존재한다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

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* 명확한 권리관계: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 권리 분석이 매우 명확합니다.

* 잠재적 가치: 아파트로서의 기본적인 기능과 거제시 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 공동담보 해소: 본 건이 포함된 공동담보 물건 중 하나가 매각되어 전체 담보 해소에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 214,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세, 물건의 정확한 내부 상태, 명도 난이도, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.