나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22132 [2] 경상남도 거제시 수월동 1120-19 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 수월동 소재 '수양마을' 북동측 근거리에 위치하며, 부근으로는 경지정리된 농경지, 단독주택, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, '전' 상태입니다.

인접 도로상태

북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 시설물 6동이 소재하나 타인소유인 것으로 조사되어 감정목적을 고려하여 평가에서는 제외하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 수월동 소재 '수월초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량의 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

일련번호(1~3)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 202호외 2개호로서, 외 벽 : 치장벽돌, 화강석타일 및 복합판넬 등 마감, 내 벽 : 내부 인테리어 등 마감, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

일련번호(1,2)는 근린생활시설, 일련번호(3)은 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됩니다.

설비내역

공히 제반 위생설비, 급,배수설비, 화재관련설비, 승강기 등이 시설되어져 있으며, 일련번호(3)은 난방설비가 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

8필 일단의 부정형의 토지로서, 지면은 평탄한 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남동측 및 남서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 토지 일련번호(1,4,5,8) : 제2종일반주거지역, 주거용지(근린생활시설), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(2,3,6) : 제2종일반주거지역, 주거용지(근린생활시설), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(7) : 제2종일반주거지역, 주거용지(근린생활시설), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-26)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : - 본건 공동주택(아파트)는 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다. - 본건 일련번호(1,2)는 등기사항전부증명서상 대지권 목적의 토지 중 일련번호(8-경상남도 거제시 수월동 1120-94)은 2013.05.08 소유권 이전이 되었으며, 2013.05.31 별도등기 되어 말소되었으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1.0. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 통영지원 2025타경22132 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세정보

* 소재지: 경상남도 거제시 수월동 1120-19, 4층 401호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 340,000,000원 (약 3억 4천만원)

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 133.94㎡ (약 40.5평)

* 건물 면적: 162.11㎡ (약 49.04평)

* 전용 면적: 162.11㎡ (약 49.04평)

* 분양 면적: 해당 정보 없음.

2.0. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 경상남도 거제시 수월동 소재 '수양마을' 북동측 근거리, '수월초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 경지정리된 농경지, 단독주택, 순수임야, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

* 본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 북측, 남동측, 남서측으로 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로망도 양호한 것으로 파악됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 일련번호(4) 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.

* 대지권의 토지(일련번호 1,4,5,8 등)는 제2종일반주거지역, 주거용지(근린생활시설), 지구단위계획구역(추가 제한사항 도시계획과 확인 요망)입니다.

* 가축사육제한구역으로, 해당 용도 제한 확인이 필요합니다.

3.0. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2016년 6월 27일자 국민은행 근저당 (채권액 552,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 권리로는 국민은행 근저당, 거제축산업협동조합 가압류, 유케이제십일차유동화전문유한회사(양도인 주식회사국민은행)의 임의경매 개시결정 등이 있습니다.

* 경매 절차를 통해 상기 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 약 7억 7,983만원입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 개요는 비어 있습니다).

* 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 8월 6일

* 대항력: 없음.

* (주의) 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 3000만원이 존재합니다. 배당 여부 및 결과에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으므로, 상세한 확인이 필요합니다.

4.0. 상권분석

4.1. 업종 특성

* 본 물건은 근린생활시설로 이용 가능한 상가 건물입니다.

* 주변에 주거 단지 및 학교가 있어 배후 수요가 확보될 수 있는 지역입니다.

* 거제시 수월동은 비교적 안정적인 상권 및 주거 지역으로 평가됩니다.

4.2. 주변 상권 현황

* 수월초등학교 인근에 위치하여 학생, 학부모 등 특정 집객 시설의 잠재력이 있습니다.

* 다양한 근린생활시설이 혼재하여 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

5.0. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 거제시 수월동 시가지 내에서 대부분의 편의 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

* 단지 북서측 인근에 수월초등학교가 위치합니다.

* 또한, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

* 주변 지역은 주거 및 상업 시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.0. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

* 토지 상에 타인 소유의 제시외 건물 6동이 존재하며, 이는 평가에서 제외되었습니다. 인도명령 시 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 구분건물은 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능했던 부분이 있을 수 있습니다. 낙찰 후 내부 상태 확인 및 수리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

* 본 건물 대지권 토지의 일부는 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 건축 행위 등에 추가적인 제한사항이 있을 수 있습니다. 관할 도시계획과에 확인이 필요합니다.

* 토지는 가축사육제한구역에 해당하므로, 해당 용도 관련 법규를 준수해야 합니다.

7.0. 종합 의견

* 본 경매 물건은 거제시 수월동에 위치한 근린상가로, 권리 분석상 안전하며 비교적 안정적인 입지에 있습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 토지 상의 제시외 건물 존재, 지구단위계획구역 지정 등은 입찰 전 반드시 상세한 사전 조사와 확인이 필요합니다.

* 임차인은 대항력이 없으나 보증금이 있으므로, 배당 절차를 면밀히 파악해야 합니다.

8.0. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 입지 잠재력: 거제시 수월동의 주거 및 상업 지역 특성상 꾸준한 수요와 임대 수익 가능성이 있습니다.

* 낮은 초기 부담: 인수되는 보증금이 없어 비교적 적은 금액으로 투자를 시작할 수 있습니다.

* 활용도 높은 용도: 근린상가로서 다양한 업종으로의 임대 및 활용이 가능합니다.

9.0. 예상 입찰가

* 감정가: 340,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인근 부동산 시세, 건물 상태, 예상 명도 비용, 공실률, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 입찰 참여 시에는 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 최신 부동산 시세 및 관련 법규를 면밀히 조사하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 일반적으로 최저매각가격(감정가의 50%부터 시작)을 고려하여, 보다 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.