나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22132 [3] 경상남도 거제시 수월동 1120-19 5층501호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 수월동 소재 '수양마을' 북동측 근거리에 위치하며, 부근으로는 경지정리된 농경지, 단독주택, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, '전' 상태입니다.

인접 도로상태

북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 시설물 6동이 소재하나 타인소유인 것으로 조사되어 감정목적을 고려하여 평가에서는 제외하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 수월동 소재 '수월초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량의 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

일련번호(1~3)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 202호외 2개호로서, 외 벽 : 치장벽돌, 화강석타일 및 복합판넬 등 마감, 내 벽 : 내부 인테리어 등 마감, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

일련번호(1,2)는 근린생활시설, 일련번호(3)은 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됩니다.

설비내역

공히 제반 위생설비, 급,배수설비, 화재관련설비, 승강기 등이 시설되어져 있으며, 일련번호(3)은 난방설비가 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

8필 일단의 부정형의 토지로서, 지면은 평탄한 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남동측 및 남서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 토지 일련번호(1,4,5,8) : 제2종일반주거지역, 주거용지(근린생활시설), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(2,3,6) : 제2종일반주거지역, 주거용지(근린생활시설), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(7) : 제2종일반주거지역, 주거용지(근린생활시설), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-26)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : - 본건 공동주택(아파트)는 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다. - 본건 일련번호(1,2)는 등기사항전부증명서상 대지권 목적의 토지 중 일련번호(8-경상남도 거제시 수월동 1120-94)은 2013.05.08 소유권 이전이 되었으며, 2013.05.31 별도등기 되어 말소되었으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

• 사건번호: 통영지원 2025타경22132 (3)

• 소재지: 경상남도 거제시 수월동 1120-19 5층501호

• 용도: 단독주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설 포함)

• 감정가: 281,000,000원

• 토지면적: 1026.00㎡ (약 310.36평)

• 토지지분: (건축물표제부상 해당 토지 전체 면적 1026.00㎡에 대한 권리)

• 건물면적: 126.62㎡ (약 38.30평) (전유부 기준)

• 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

• 특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

2

• 위치: 경상남도 거제시 수월동에 소재하며, '수양마을' 북동측 인근 및 '수월초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

• 주위환경: 부근으로는 경지정리된 농경지, 단독주택, 순수임야가 혼재되어 있으며, 건물 소재지는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

• 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인접한 도로 상태가 양호하여 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 본건은 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

• 토지이용계획: 생산관리지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다. (일부 토지에는 중로1류, 중로2류 접함)

1.2. 권리분석

2

• 등기부현황:

* 소유권보존: 2013.04.24 (윤금자 외 1명)

* 신탁등기말소: 2016.05.26 (윤금자)

* 근저당: 2017.12.19 (국민은행, 96,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2025.08.27 (거제축산업협동조합, 83,834,393원) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 2025.11.03 (유케이제십일차유동화전문유한회사, 780,932,305원) - 매각으로 소멸

* 총 등기부채권액: 179,834,393원 (말소기준권리 포함)

• 임차인 현황:

* 임차인 1: (주)동성힐, 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2013-11-15

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이나 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 2: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2025-04-02

* 대항력: 없음

* 비고:

• 인수 가능한 보증금 합계: 0원

• 권리분석 요약: 본건은 말소기준권리인 근저당 이후의 권리들이 매각으로 인해 소멸하는 일반적인 경매 물건입니다. 다만, 2013.11.15 전입된 임차인 김 은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.)

1.3. 상권분석

2

• 주변 부동산 거래 정보 분석 결과, 인근 지역의 연립 및 다세대 주택 거래 사례가 확인되었습니다.

• "스마트빌" (2012년식, 전용면적 65.68㎡)은 2025년 11월 70,000,000원에 거래되었습니다.

• "리오그린타운" (2014년식, 전용면적 43.83㎡)은 2026년 2월 56,000,000원, 2026년 5월 42,000,000원에 거래되었습니다.

• 상기 거래 사례들은 본건과 건물의 종류, 규모, 용도가 다를 수 있습니다. 본건은 126.62㎡의 넓은 면적을 가진 단독주택 용도의 구분건물이며, 건물 자체는 제2종근린생활시설로도 이용 가능한 점을 고려해야 합니다. 제시된 인근 거래 사례만으로는 본건의 정확한 시세를 산정하기에 한계가 있으며, 감정가를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

1.4. 생활정보

2

• 교육시설: 수월초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

• 편의시설: 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

• 주변 환경: 지역은 주거단지와 근린생활시설이 어우러져 있어 주거 생활에 불편함이 적습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

• 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 거래 과정이나 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

• 대항력 있는 임차인: 전입일자 2013.11.15 (김 )의 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되었으나, 권리 분석 시 해당 임차인의 법적 지위 및 권리행사 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시)

• 제시외 건물: 토지 지상에 제시외 건물 6동이 존재하나 타인 소유로 조사되어 감정평가에서 제외되었습니다. 이는 추후 점유 관계나 토지 이용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

• 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 구분건물(501호) 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

• 토지 경계 확인: 토지의 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2

• 본건은 경상남도 거제시 수월동에 위치한 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

• 넓은 토지 면적과 5층 건물 내 501호 구분건물(126.62㎡)이 포함된 구성입니다.

• 대항력 있는 임차인 존재 및 내부 상태 미확인, 외부 건물 소유권 분쟁 가능성 등 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적인 부분입니다.

• 유동화 물건이라는 점은 특수성을 부여합니다.

• 주거 및 근린생활시설 용도로 활용 가능한 입지입니다.

1.7. 투자 포인트

2

• 거제시 내 주요 지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다.

• 토지/건물 일괄 매각으로 토지와 건물 전체의 가치를 활용할 수 있습니다.

• 건축물 표제부상 제2종근린생활시설 용도가 있어 주거 외 상업적 활용 가능성도 내포하고 있습니다.

• 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 권리관계 명확화 시 부담이 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

• 본건의 감정평가액은 281,000,000원입니다.

• 인근 유사 물건 거래 사례는 소규모 다세대/연립 주택으로, 본건과의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

• 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 내부 상태 미확인, 제시외 건물 관련 불확실성 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

• 위 고려사항을 종합적으로 판단하여, 예상 입찰가를 감정가의 약 85% 수준으로 책정합니다.

• 예상 입찰가: 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.