나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53403 [2] 경기도 하남시 풍산동 601 로얄팰리스테크노1차 지하1층비104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "미사3동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생횔시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 제반 차량의 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 10층중 지하1층 비103호(기호1), 지하1층 비104호 (기호2), 1층 115호(기호3), 1층 116호(기호4), 1층 117호(기호5)호로서 외벽 : 석재 및 판넬 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 판넬 등 마감. 창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

*기호1,2 : 공실임. *기호3 : 창고 상태임. *기호4 : 창고 상태임. *기호5 : 음식점 용도이나 현황 영업하지 않는 상태임.

설비내역

공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 급.배수설비, 시스템 냉.난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 공장(지식산업센터, 1.2종근린생활시설) 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 북동측으로 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특 별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승 인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025. 10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자 인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~5의 임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

1.1. 1. 소재지 및 물건 현황

본건은 경기도 하남시 풍산동 601 로얄팰리스테크노1차 지하1층 비104호에 소재하며, 본 건물은 로얄팰리스 테크노1차로, 총 222세대로 구성된 복합 지식산업센터입니다. 사용승인일은 2020년 2월 10일로 비교적 신축 건물에 속합니다. 본 경매 물건은 제1종 근린생활시설 용도로 이용 가능한 상가입니다.

1.1. 2. 면적 및 감정가

감정가: 557,000,000원

토지 면적: 10.42㎡ (약 3.15평)

토지 지분: 10.4187㎡ (약 3.15평)

건물 면적: 50.02㎡ (약 15.15평)

건물 지분: 50.02㎡ (약 15.15평)

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

1.1. 3. 경매 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53403 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건입니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "미사3동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 지식산업센터, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

1.2. 2. 교통 및 도로

본건이 위치한 로얄팰리스 테크노1차 건물은 북서측 및 북동측으로 중로2류와 접하고 있어 차량의 출입이 용이합니다. 또한, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 가축사육 제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역으로도 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 아파트 용도 한정 및 외국인 대상 지정으로 본 물건(근린상가)의 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권(2022-11-17 접수, 채권최고액 3,432,000,000원)보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 압류(하남시) 및 임의경매(다온신용협동조합) 등기 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸될 예정입니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 또한, 해당 물건의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 다만, 본 물건의 이용 상태가 '공실'임을 감안할 때, 현재 임차인이 점유하고 있지 않을 가능성이 높습니다. (주의: 임대관계 미상으로 명시되어 있으므로, 계약 관계가 확인되지 않은 점은 주의가 필요합니다.)

1.4. 상권분석

본 물건은 지식산업센터, 오피스텔, 점포 등이 밀집한 상업 및 업무 지구에 위치하여 잠재적 고객 확보가 용이한 지역입니다. 인근에 "미사3동 행정복지센터"가 있어 유동인구 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 활동이 이루어지고 있습니다.

1.5. 생활정보

"미사3동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다. 또한, 주변에 다양한 상업 시설과 근린 생활 시설이 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다. 대중교통망이 잘 구축되어 있어 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 공실

본 물건의 '주의사항' 및 '이용상태'에 '공실임'으로 명시되어 있어, 현재 공실 상태로 인한 공실 리스크가 존재합니다. 임대차 시장 상황 및 적극적인 마케팅 전략을 통해 공실 해소 노력이 필요합니다.

1.6. 2. 복잡한 토지이용계획 및 제한

본건 소재지가 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구) 등으로 지정되어 있으며, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 제한 사항이 있습니다. 상가 용도 자체에는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 복잡한 도시계획 및 각종 규제 사항은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 3. 공동담보 및 대규모 채권

본 물건은 공동담보로 진행되며, 등기부 채권 총액이 34억 3천2백만원에 달합니다. 이는 감정가 5억 5천7백만원 대비 매우 높은 수준으로, 채무 부담이 상당했던 것으로 보입니다. 이러한 대규모 채권은 경매 낙찰가율에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 미사지구 인근의 로얄팰리스 테크노1차 내 제1종 근린생활시설 용도의 상가입니다. 신축 건물에 속하며, 주변 상권이 발달하고 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 등기부상 대규모 채권이 설정되어 있는 점은 유의해야 할 부분입니다. 주변 개발 계획 등을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력은 있으나, 공실 해소 및 임대 수익 창출을 위한 전략적 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 지식산업센터 내 상업 시설로 고정 배후 수요 확보 용이.

* 신축 건물로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 미사지구 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성 우수.

1.9. 예상 입찰가

감정가 5억 5천7백만원 대비 상당한 채권 총액과 현재 공실 상태임을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 현 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 하나, 본 물건의 경우 감정가의 60~70% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 이를 감안하여 3억 6천 2백만원 수준을 합리적인 입찰가로 제안합니다. (이는 일반적인 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 반드시 병행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.