나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10254 [2] 경상남도 통영시 용남면 삼화리 115-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2026.03.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 용남면 삼화리 소재 "두타사" 북측인근[기호1)] 및 남측인근[기호3)~6)]에 위치하며, 부근은 해안변의 농촌마을 및 임야, 농경지 등이 혼재된 순수 농촌지대임.

교통상황

공히 관내 일반적 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 부정형의 토지로서, 지면은 인접노면과 대체로 등고 평탄하며, 답으로 이용중 임. 기호 3) : 부정형의 토지로서, 자체 지면은 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중 임. 기호 4) : 부정형의 토지로서, 대체로 완경사지이며, 답으로 이용중 임. 기호 5) : 부정형의 토지로서, 대체로 완경사지이며, 답으로 이용중 임. 기호 6) : 부정형의 토지로서, 대체로 완경사지이며, 답으로 이용중 임.

인접 도로상태

기호 1) : 서측 및 북측으로 포장도로에 접함. 기호 3) : 동측으로 포장도로에 접함. 기호 4~6) : 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 도시지역,자연녹지지역,자연취락지구,가축사육제한구역(2019-07-24)(취락지구)<가 축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호 3) : 도시지역,자연녹지지역,자연취락지구,가축사육제한구역(2019-07-24)(취락지구)<가 축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호 4) : 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내) <가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호 5) : 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내) <가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호 6) : 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내) <가축분뇨의관리및이용에관한법률>.

제시목록 외의 물건

별지"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) : 일반철골조 및 경량철골조 싱글지붕 2층 건 (사용승인일자 : 2011.04.04) 외 벽 : 사이딩 판넬 잇기 등 외장재 마감. 내 벽 : 타일 및 벽지 등 내장재 마감. 창 호 : 샷시창호.

이용상태

단독주택.

설비내역

제반 위생설비, 상·하수도시설 및 난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 기호2) 1층은 공부상 면적이 12.62㎡이나 건축물현황도 및 현황 실측결과 약4.56㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 수목[감정서상 b~d] 매각 포함.
- [목록4~6] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
- [목록4] 지상에 철거 등이 용이한 간이농막 및 계사 매각 제외.
- [목록2] 건물의 1층은 공부상 면적이 12.62㎡이나 건축물현황도 및 현황 실측 결과 약 4.65㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2026타경10254 (2)

* 소재지: 경상남도 통영시 용남면 삼화리 115-7

* 용도: 단독주택

* 감정가: 731,491,680원 (7억 3149만 1680원)

* 토지 면적: 3453.45㎡ (약 1044.7평)

* 건물 면적: 93.26㎡ (약 28.2평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 용남농업협동조합 (용OOO)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 통영시 용남면 삼화리 "두타사" 북측 및 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 해안변의 농촌마을, 임야, 농경지 등이 혼재된 순수 농촌지대입니다.

* 교통 상황: 관내 일반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 현황:

* 기호 1): 부정형 토지, 대체로 평탄하며 답(논)으로 이용 중입니다. 서측 및 북측으로 포장도로에 접합니다.

* 기호 3): 부정형 토지, 평탄하며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 포장도로에 접합니다.

* 기호 4)~6): 부정형 토지, 대체로 완경사지이며 답(논)으로 이용 중입니다. 지적도상 맹지이며 인접지를 통해 출입 가능합니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태:

* 기호 1) 및 3): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역입니다.

* 기호 4)~6): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)입니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매이며, 채권자는 용남농업협동조합입니다.

* 말소 기준 권리: 토지 등기부상 을6 근저당권(2010-12-13 접수) 및 건물 등기부상 을1 근저당권(2012-01-16 접수)이 말소기준권리로서, 해당 권리 및 그 이하 순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 순위 2번 지상권 설정등기(2008. 2. 21. 접수)가 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. [물건명세서 참고사항]

* 지상권자는 용남농업협동조합이며, 말소 동의서가 제출되어 있으나, 매수인 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로 계약 전 명확한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 특이 권리사항: 공동담보, 선순위지상권이 있습니다.

* 기타 사항:

* 건물 1층 공부상 면적(12.62㎡)과 실제 실측 면적(약 4.65㎡)에 차이가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 통영시 용남면 삼화리의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 농경지와 임야, 해안변 마을이 혼재된 환경입니다.

* 접근성: 기호 1, 3 토지는 포장도로에 접하나, 기호 4~6 토지는 지적도상 맹지로 인접지를 통해 출입해야 하는 단점이 있습니다.

* 주변 시설: "두타사"가 인근에 있습니다. 통영소각장(광역자원회수시설)이 통영시 평인일주로에 위치하나, 본건과의 거리는 상당하여 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 조용하고 한적한 농촌 생활이 가능한 지역입니다.

* 주요 시설: 인근 "두타사"가 있으며, 해안가와 농경지가 가까워 전원생활의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 교통: 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지상권 인수: 매각으로 소멸되지 않는 선순위 지상권(용남농업협동조합, 2008년 설정)이 존재하며, 이에 대한 명확한 처리가 필요합니다.

* 농지취득자격증명 필요: 토지 일부(목록4~6)는 농지이므로, 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 건물 면적 불일치: 건물 1층의 공부상 면적과 실제 면적 간 차이가 있습니다.

* 맹지: 일부 토지(기호 4~6)가 지적도상 맹지이므로, 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 부대 시설 제외: 목록4번 토지 상의 간이 농막 및 계사는 매각에서 제외됩니다.

* 제시외 수목 포함: 제시외 수목[감정서상 b~d]은 매각에 포함됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 용남면 삼화리에 위치한 단독주택과 넓은 토지로 구성된 물건입니다. 순수 농촌 지역으로, 해안과 농경지가 인접해 있어 전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

그러나 매각으로 소멸되지 않는 선순위 지상권 설정이 존재하며, 일부 토지에 대한 농지취득자격증명원 제출 의무, 건물 면적 불일치, 맹지 등 고려해야 할 사항들이 있습니다. 특히 지상권은 매수인이 인수해야 할 권리이므로, 이에 대한 명확한 확인과 처리가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3453.45㎡(약 1044.7평)의 넓은 토지는 전원주택 신축, 농업, 또는 개발 가능성을 시사합니다.

* 자연 친화적인 입지: 해안 및 농경지가 인접한 조용하고 쾌적한 농촌 환경을 제공합니다.

* 잠재적 가치: 토지 이용 계획상 자연녹지지역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 731,491,680원입니다.

주변 시세 비교를 위해 제공된 json 데이터상의 "동림그린파크" 연립주택 거래가는 2025년 3월 7,500만원, 4월 7,000만원, 12월 7,300만원 수준으로, 이는 본건의 건물 면적 및 토지 면적과는 큰 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건은 단독주택과 넓은 농지가 결합된 형태이므로, 토지 가치 비중이 높을 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 선순위 지상권(용남농업협동조합)이 존재하며, 약 14년의 잔존 기간이 남아있습니다. 이 지상권은 매수인이 인수해야 하므로, 낙찰가의 산정 시 이를 고려해야 합니다. 또한 농지취득자격증명 제출 의무, 맹지 등의 제약 조건도 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

일반적으로 이러한 리스크가 있는 물건의 경우 감정가의 70~90% 선에서 입찰을 고려합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 5억 8천만원에서 90% 수준인 약 6억 6천만원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 5억 8천만원 ~ 6억 6천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.