나이스옥션 법원경매 안동 2025타경10471 [7] 경상북도 안동시 이천동 564-7 계림해오름빌 103동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 안기동 소재 ""안기동주민센타"" 북측 인근에 위치하는
""계림해오름빌"" 103동 5층 501호, 5층 502호, 4층 401호, 3층 301호, 3층 302호,
2층 201호, 101동 5층 502호 및 4층 402호로서 부근 일대는 공동주택, 기존주택,
근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

(가)∼(아) 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 5층 501호 외 7세대로서
(사용승인일자 : 2015.11.05, 2015.11.17)
- 외벽 : 스톤코트 등 마감.
- 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
- 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

* 기호(가)∼(아) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

* 기호(가)∼(아) : 위생설비, 급배수설비, 승상기설비 및 도시가스보일러에 의한
개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

* 기호(1)토지 : 세장형의 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 다세대
주택부지로 이용중임.
* 기호(2)토지 : 사다리형에 유사한 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 다세대
주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

* 기호(1) : 뷱서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
* 기호(2) : 뷱서측 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) : 제2종일반주거지역.
* 기호(2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, 역사문화환경보존지역{경상북도문화재보호조례},
역사문화환경보존지역(석수암 향나무(2구역)){문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2025타경10471 (7)

소재지: 경상북도 안동시 이천동 564-7 계림해오름빌 103동 3층302호

건물 용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건물 면적: 71.23㎡ (약 21.55평)

토지 면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

감정가: 119,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOO

준공 연도: 2015년 (사용승인일자 2015.11.05)

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 안동시 안기동 소재 "안기동주민센터" 북측 인근에 위치한 "계림해오름빌" 103동 3층 302호입니다.

주위 환경은 공동주택, 기존주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 도로 여건은 약 8미터 내외 폭의 포장도로와 접하고 있어 편리합니다.

토지이용계획상 본건 토지 대부분은 제2종일반주거지역에 해당합니다. 다만, 일부 토지는 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 안동행복신용협동조합의 근저당권(을1, 2015.11.17 접수)으로, 경매 절차를 통해 해당 권리보다 후순위 권리 및 모든 임차인은 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 약 256,927,944원입니다.

임차인 현황:

* 정경호: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024.11.18, 배당신고일자 2025.05.16. 대항력 없음.

* 정원민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022.02.25. 대항력 없음.

인수되는 보증금: 0원. 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, "안기동주민센터"가 인근에 있어 기본적인 행정 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 식당, 마트, 학원 등 상업시설 이용이 가능합니다.

농경지 및 임야가 인접해 있어 일부 지역은 전원적인 환경을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 지역 내 도로망은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 인근 버스 정류장 및 노선 정보를 추가 확인해야 합니다.

주변 시설: 공동주택 단지와 기존 주택가, 그리고 일부 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

교육: 인근 초, 중, 고등학교 등 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역 특성상 통학 가능한 학교가 존재할 것으로 예상됩니다.

자연환경: 농경지 및 임야 인접으로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

역사문화환경보존지역: 본건 토지 일부가 역사문화환경보존지역(석수암 향나무(2구역))으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 리모델링 등 재산권 행사 시 관련 법규(경상북도문화재보호조례, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)에 따른 제한이 발생할 수 있습니다.

이용 상태: 현재 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이나, 실제 점유 및 사용 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 파악된 임차인들은 대항력이 없어 명도 절차에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인 정경호 씨의 경우 전입일자 대비 배당신고일자를 고려하여 명도 절차를 신속히 진행해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안동시 이천동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2015년에 준공되어 건물 노후도가 낮고 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공하며, 기본적인 생활 편의시설 접근도 가능합니다.

등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 대항력 있는 임차인의 인수 부담이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 일부 토지가 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있으므로, 이에 대한 사전 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 준공된 비교적 신축급 주택으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 시세 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

인수되는 보증금이 없고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점은 투자 시 중요한 장점입니다.

안동시의 주거 지역 내에 위치하여 꾸준한 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

제시된 감정가 대비 주변 실거래가를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정한다면 시세차익을 얻을 수 있는 기회가 될 것입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 유사 물건 최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2024년 3월: 71.78㎡, 3층, 92,000,000원 (평당 약 128만원)

* 2025년 9월: 72.485㎡, 2층, 83,500,000원 (평당 약 115만원)

* 2025년 11월: 72.63㎡, 2층, 100,000,000원 (평당 약 137만원)

본건(71.23㎡, 3층)은 면적과 층수를 고려했을 때, 2024년 3월에 거래된 71.78㎡, 3층 물건(9,200만원)과 유사한 가치를 가질 것으로 판단됩니다. 2025년 11월의 2층 물건이 1억원에 거래된 점을 감안하면, 3층인 본건의 가치는 9,000만원대 후반에서 1억원 초반대로 예상해 볼 수 있습니다.

제시된 감정가 119,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 시장가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

권장 입찰가: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.