나이스옥션 법원경매 평택 2025타경547 [3] 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황
도'참조)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호1,2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~19 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함
2. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경547 (3)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 44,000,000 원

토지면적: 11.64㎡ (약 3.52평)

건물면적: 14.85㎡ (약 4.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 본건 인근은 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 본건은 남서측으로 세로와 접하여 차량 및 보행자 통행이 가능함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안일고)에 해당함.

* 토지 현황: 3필 일단지의 부정형 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택)의 건부지로 이용 중임.

* 공부와의 차이: 본건 대지권의 목적인 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 신청채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 말소기준권리: 2017.04.26. 접수된 수협은행 근저당권 (을1, 금1,235,000,000원)

* 총 등기부채권액: 1,625,000,000원

* 유치권 관련:

* 청록건설(정병태)이 공사대금 425,920,000원으로 유치권을 신고하였으나, 신청채권자가 유치권 부존재 확인 소송(2025가단53575)에서 2026.4.2. 원고 승소 판결 확정됨.

* 이경범이 공사대금 229,700,000원으로 유치권을 신고하였으나, 신청채권자가 유치권 부존재 확인 소송(2025가단53575)에서 2026.3.28. 원고 승소 판결 확정됨.

* 결론적으로, 신고된 유치권은 법원의 확정 판결에 따라 부존재하는 것으로 정리됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정병태 (정 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2024.11.11

* 확정일자: 2024.11.11

* 배당신고일자: 2025.06.11

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원임.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2017.04.26. (민경준)

* 소유권이전: 2017.04.26. (유선 외 1명, 매매)

* 근저당권: 2017.04.26. (수협은행, 1,235,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 2020.09.03. (우길제, 390,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 2025.03.11. (에이치에프에프이사유동화전문, 1,235,000,000원) - 말소

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-09-14

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택 등의 주거시설과 함께 점포, 주점, 위락시설 등의 상업 및 유흥시설이 혼재되어 있는 복합 상권입니다.

* 경기물류고등학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 등 고정적인 수요층을 확보할 수 있으며, 주변의 다양한 편의시설을 이용하기에도 편리한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 건물 중 2층 202호.

* 외벽 마감: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감.

* 내벽 마감: 몰탈 위 벽지 도배 등 마감.

* 창호: 새시창 등.

* 이용 상태: 본건 202호는 도시형생활주택으로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 소방설비가 갖추어져 있으며, 도시형생활주택은 개별 난방 설비가 되어 있는 것으로 파악됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 관련 법적 문제 해소: 초기 공사대금 관련 유치권 신고가 있었으나, 법원의 원고 승소 판결로 모두 부존재함이 확인되어 권리상의 리스크는 완전히 해소된 것으로 판단됩니다.

* 소형 면적: 건물 면적이 14.85㎡로 매우 협소하여, 주거 또는 임대 수익 확보 시 타겟층이 제한될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 확인된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 별도의 협의가 필요할 수 있습니다. (정병태)

* 주변 시설: 주변에 점포, 주점, 위락시설 등이 혼재되어 있어 소음이나 환경적 요인에 민감한 경우 고려해야 할 수 있습니다. 다만, 본건 위치 자체에 직접적인 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 경기물류고등학교 인근에 위치한 도시형생활주택입니다. 본건의 가장 큰 장점은 초기 유치권 신고가 있었음에도 불구하고 법원의 확정 판결로 모두 부존재함이 명확히 확인되어, 권리관계가 매우 깨끗하고 인수해야 할 보증금 부담이 전혀 없다는 점입니다.

건물 면적 14.85㎡라는 점은 소액 투자 대상으로서의 매력이 될 수 있으나, 활용도 측면에서는 제약이 따를 수 있습니다. 감정가는 44,000,000원으로 책정되어 있으며, 주변 시세와 비교하여 합리적인 수준인지 검토가 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 법적 위험이 없고 인수 부담이 없는 소형 주거 상품으로서, 소액으로 안정적인 임대 수익을 기대하거나 향후 지역 개발에 따른 시세 차익을 노리는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 유치권 등 복잡한 권리가 모두 정리되어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 비교적 용이합니다.

* 무인수 권리/부채: 대항력 있는 임차인이나 인수할 보증금이 없어 투자금 외 추가 지출이 발생할 위험이 매우 낮습니다.

* 소액 투자 가능: 상대적으로 적은 자금으로 투자가 가능하여 진입 장벽이 낮습니다.

* 배후 수요: 경기물류고등학교 인근에 위치하여 1인 가구 및 학생을 대상으로 한 임대 수요가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 44,000,000원입니다. 최근 주변 시세 자료를 분석한 결과, 2026년 4월에 거래된 29.91㎡ 면적의 다세대주택이 75,000,000원에 거래되었으며, 이는 단위 면적당 약 2,507,522원/㎡ 수준입니다. 이 가격을 본건 면적(14.85㎡)에 단순 적용 시 약 37,191,000원의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

다른 거래 사례들을 고려하면, 본건의 면적이 매우 작다는 점을 감안하더라도 감정가 44,000,000원은 현재 시세 대비 적정하거나 약간 높을 수 있습니다. 그러나 법적 인수 부담이 전혀 없고 권리관계가 명확하다는 점을 감안할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수익을 확보하기 위한 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

* 적정 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 48,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.