나이스옥션 법원경매 안동 2025타경10471 [5] 경상북도 안동시 이천동 564-7 계림해오름빌 103동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 안기동 소재 ""안기동주민센타"" 북측 인근에 위치하는
""계림해오름빌"" 103동 5층 501호, 5층 502호, 4층 401호, 3층 301호, 3층 302호,
2층 201호, 101동 5층 502호 및 4층 402호로서 부근 일대는 공동주택, 기존주택,
근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

(가)∼(아) 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 5층 501호 외 7세대로서
(사용승인일자 : 2015.11.05, 2015.11.17)
- 외벽 : 스톤코트 등 마감.
- 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
- 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

* 기호(가)∼(아) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

* 기호(가)∼(아) : 위생설비, 급배수설비, 승상기설비 및 도시가스보일러에 의한
개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

* 기호(1)토지 : 세장형의 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 다세대
주택부지로 이용중임.
* 기호(2)토지 : 사다리형에 유사한 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 다세대
주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

* 기호(1) : 뷱서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
* 기호(2) : 뷱서측 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) : 제2종일반주거지역.
* 기호(2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, 역사문화환경보존지역{경상북도문화재보호조례},
역사문화환경보존지역(석수암 향나무(2구역)){문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-09-03 기준 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 안동지원 2025타경10471 (5)

소재지: 경상북도 안동시 이천동 564-7 계림해오름빌 103동 2층 201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 116,000,000원

토지면적: 66.00㎡ (약 19.96평)

건물면적: 71.23㎡ (약 21.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층

사용승인일자: 2015.11.05 (건축물대장상)

건물종별: 공동주택(도시형생활주택), 다세대주택

건축년도: 2014년 (건축물대장상 최초 승인일자 기준)

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상북도 안동시 안기동 소재 "안기동주민센터" 북측 인근에 위치하며, "계림해오름빌" 103동에 속합니다. 주변으로는 공동주택, 기존주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 도로 여건을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 일부 지역은 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 일부 제약이 될 수 있으나, 현 용도인 주택에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015.11.17 접수된 안동행복신용협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 말소예정 권리: 현재 등기부등본상 을1, 을2, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'에 대한 언급이 있으나, 관련 내용이 없어 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 총 채권액: 301,927,944원

* 임차인 현황:

* 임차인: 권오탁 (권 )

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/확정일자: 2024.11.19

* 배당신고일자: 2025.06.10

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 별도의 상업적 가치가 높은 상권은 아니지만, 주거지의 안정성을 바탕으로 하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건축물: 총 5층 건물 중 2층에 위치하며, 철근콘크리트 구조입니다.

* 내부상태: 벽지는 도배, 일부 타일 마감이며 바닥재 및 창호는 일반적인 마감 상태입니다.

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 개별난방(도시가스보일러) 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변시설: 인근에 주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로서는 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인: 권오탁(권 ) 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 배당 여부에 따라 명도 과정에서 일부 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 역사문화환경보존지역 등은 건축 행위에 제한을 줄 수 있으나, 현 상태에서의 주거 용도에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 특이사항: 감정평가서 요약에 특이사항, 주의사항, 특수물건정보에 대한 별도 언급은 없습니다.

1.7. 종합의견

본건은 안동시 이천동에 위치한 도시형생활주택으로, 권리 관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 적은 물건입니다. 건물 및 주위 환경은 일반적인 주거 단지의 특성을 보이며, 교통 여건 또한 무난합니다. 감정가는 116,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가를 분석하여 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

1.8. 투자포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 비교적 양호한 입지: 주거지로서 기본적인 편의시설 접근성이 있으며, 교통이 편리한 편입니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 분석을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2024년 3월: 71.78㎡, 3층, 92,000,000원

* 2025년 9월: 72.485㎡, 2층, 83,500,000원

* 2025년 11월: 72.63㎡, 2층, 100,000,000원

본건은 71.23㎡, 2층에 해당하며, 최근 거래된 2층 물건 중 최고가인 100,000,000원(72.63㎡)을 주요 시세 기준으로 삼을 수 있습니다. 이는 본건 감정가(116,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

따라서, 현 시세 및 유사 물건 거래가를 반영하여 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 108,000,000원 수준에서 결정하는 것을 권유합니다. 최저가 경매 물건이므로 경쟁 상황에 따라 입찰가 조절이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.