나이스옥션 법원경매 안동 2025타경10471 [8] 경상북도 안동시 이천동 564-7 계림해오름빌 103동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 안기동 소재 ""안기동주민센타"" 북측 인근에 위치하는
""계림해오름빌"" 103동 5층 501호, 5층 502호, 4층 401호, 3층 301호, 3층 302호,
2층 201호, 101동 5층 502호 및 4층 402호로서 부근 일대는 공동주택, 기존주택,
근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

(가)∼(아) 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 5층 501호 외 7세대로서
(사용승인일자 : 2015.11.05, 2015.11.17)
- 외벽 : 스톤코트 등 마감.
- 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
- 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

* 기호(가)∼(아) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

* 기호(가)∼(아) : 위생설비, 급배수설비, 승상기설비 및 도시가스보일러에 의한
개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

* 기호(1)토지 : 세장형의 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 다세대
주택부지로 이용중임.
* 기호(2)토지 : 사다리형에 유사한 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 다세대
주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

* 기호(1) : 뷱서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
* 기호(2) : 뷱서측 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) : 제2종일반주거지역.
* 기호(2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, 역사문화환경보존지역{경상북도문화재보호조례},
역사문화환경보존지역(석수암 향나무(2구역)){문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건 개요

* 사건번호: 안동지원 2025타경10471 (8)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 안OOOOO (안동행복신용협동조합으로 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 119,000,000원

3. 부동산 현황

* 소재지: 경상북도 안동시 이천동 564-7 계림해오름빌 103동 4층 401호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 현황:

* 건물명: 계림해오름빌 103동

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 사용승인일: 2015.11.05 (해당 호실은 2015.11.17 사용승인일로 추정)

* 총 층수: 5층

* 전용면적: 71.23㎡ (약 21.55평)

* 토지 현황:

* 토지면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

* 토지지분: 66㎡ (약 19.97평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

4. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경상북도 안동시 안기동 소재 "안기동주민센터" 북측 인근에 위치하며, "계림해오름빌" 103동 4층 401호입니다.

* 주변 일대는 공동주택, 기존주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

3. 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 도로 여건 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

4. 토지 이용계획

* 본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당됩니다.

* 일부 토지(기호2)는 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(석수암 향나무(2구역))에 포함되어 있습니다.

5. 권리분석

2. 등기부 현황

* 소유권보존: 태경종합건설주식회사 (2015.11.17)

* 근저당권: 안동행복신용협동조합 (말소기준권리, 2015.11.17)

* 소유권이전: 김동필 (2018.12.06)

* 압류 및 가압류 다수 (안동세무서장, 현대카드, 케이비캐피탈주식회사, 제이비우리캐피탈주식회사, 우리카드, 신한카드주식회사, 안동시, 울릉군 등)

* 임의경매개시결정: 안동행복 (2025.04.23, 채권액 749,758,610원)

* 등기부채권 총액: 189,043,148원

3. 임차인 현황

* 임차인: 서은식

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/확정일자: 2023-03-24

* 배당신고일자: 2025-06-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상임 (물건명세서 참고). 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고)

6. 상권분석

2. 최근 매매 동향

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 유사한 전용면적(약 71~72㎡)을 가진 인근 다세대주택의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 2024년 3월 26일: 92,000,000원 (71.78㎡, 3층)

* 2025년 9월 21일: 83,500,000원 (72.485㎡, 2층)

* 2025년 11월 25일: 100,000,000원 (72.63㎡, 2층)

* 최근 거래는 2025년 11월에 100,000,000원에 이루어졌습니다.

3. 현재 시세 추정

* 본건의 감정가는 119,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례를 고려할 때, 본건의 시세는 100,000,000원에서 110,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가는 최근 매매가보다 높은 수준입니다.

7. 생활정보

2. 주변 편의시설

* 주변에 공동주택, 기존주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* "안기동주민센터"가 인근에 위치하고 있습니다.

3. 주거 환경

* 건물은 철근콘크리트구조로, 2015년 사용승인되었습니다.

* 개별난방, 급배수, 위생, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

8. 잠재적 리스크

2. 권리 관련 리스크

* 등기부상 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 경매 진행으로 대부분 말소될 예정입니다.

* 임차인 서은식 씨는 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 20,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임대 관계가 미상인 점은 현장 확인이 필요합니다.

3. 기타 특이사항

* 토지 일부가 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 안동시 이천동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 연식(2015년)을 가지고 있습니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가되며, 최근 매매 사례와 감정가를 비교했을 때, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 경향을 보입니다. 권리관계는 임의경매로 진행되어 말소될 권리가 대부분이며, 대항력 있는 임차인은 없어 인수 부담이 없습니다.

10. 투자 포인트

* 신축급(2015년 준공) 건물로 양호한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 인근에 생활 편의시설 및 교통 접근성이 보통 이상입니다.

11. 예상 입찰가

* 최근 매매 실거래가(2025년 11월 100,000,000원) 및 감정가(119,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 95,000,000원에서 110,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 보수적으로 접근한다면 최근 실거래가 수준인 100,000,000원 부근을, 감정가의 합리적인 수준을 고려한다면 105,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

* 현장 조사를 통해 건물 상태 및 주변 시세 변동을 최종 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.