나이스옥션 법원경매 안동 2025타경10471 [6] 경상북도 안동시 이천동 564 계림해오름빌 101동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 안기동 소재 ""안기동주민센타"" 북측 인근에 위치하는
""계림해오름빌"" 103동 5층 501호, 5층 502호, 4층 401호, 3층 301호, 3층 302호,
2층 201호, 101동 5층 502호 및 4층 402호로서 부근 일대는 공동주택, 기존주택,
근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

(가)∼(아) 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 5층 501호 외 7세대로서
(사용승인일자 : 2015.11.05, 2015.11.17)
- 외벽 : 스톤코트 등 마감.
- 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
- 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

* 기호(가)∼(아) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

* 기호(가)∼(아) : 위생설비, 급배수설비, 승상기설비 및 도시가스보일러에 의한
개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

* 기호(1)토지 : 세장형의 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 다세대
주택부지로 이용중임.
* 기호(2)토지 : 사다리형에 유사한 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 다세대
주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

* 기호(1) : 뷱서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
* 기호(2) : 뷱서측 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) : 제2종일반주거지역.
* 기호(2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, 역사문화환경보존지역{경상북도문화재보호조례},
역사문화환경보존지역(석수암 향나무(2구역)){문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2025타경10471 (6)

소재지: 경상북도 안동시 이천동 564 계림해오름빌 101동 4층402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 112,000,000원

토지면적: 55.75㎡ (약 16.87평)

건물면적: 67.26㎡ (약 20.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOO

2. 입지조건

본건은 경상북도 안동시 이천동 소재 안기동 주민센터 북측 인근에 위치한 계림해오름빌 101동 4층 402호입니다.

주위 환경은 공동주택, 기존주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근 도로 여건 등을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

건물은 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2015년 11월 17일자 안동행복신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

등기부등본상 소유권 보존, 근저당, 전세권 설정, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 내역이 기재되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채무액은 401,727,944원으로 파악됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* TIANSHAN : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-29, 대항력 없음.

* YINYINGSHUN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-29, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-01-29, 확정일자 2025-02-10, 배당신고일자 2025-05-15, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 이천동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

주변 유사 건물(이천동 492-3, 492-4번지)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2024년 3월 71.78㎡ 면적이 9,200만원에, 2025년 9월 72.485㎡ 면적이 8,350만원에, 2025년 11월 72.63㎡ 면적이 10,000만원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적(67.26㎡)을 고려할 때, 최근 시세는 약 8,500만원에서 10,000만원 사이로 형성될 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

안기동 주민센터가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 이용 시 도로망 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 해당 지역의 특성을 이해할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물은 2015년 사용승인이 완료되어 비교적 신축에 해당하나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상의 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 지정으로 인해 향후 건물 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설(폐수처리장, 고물상, 유흥업소 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 따라서, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴보며 혐오시설의 존재 여부를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 권리관계가 매우 깨끗하며, 임차인으로부터 인수할 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적은 물건입니다.

안동시 주거 지역 내에 위치하며, 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

최근 거래 사례와 감정가를 비교했을 때, 적정 수준의 낙찰가를 결정한다면 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 매력이 있습니다.

다만, 잠재적 리스크 요소로 꼽히는 혐오시설의 유무와 지역 제한 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

권리관계의 명확성으로 인한 인수 부담 제로.

대항력 있는 임차인 부재로 인한 명도 리스크 최소화.

안동시 내 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대.

현재 감정가 대비 시세 차익 실현 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 112,000,000원

최근 시세 분석 결과, 유사 면적(약 72㎡)의 거래가가 8,350만원에서 10,000만원 사이였으며, 본건(67.26㎡)의 경우 약 8,500만원에서 9,500만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 최근 시세에 비해 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 고려 끝에 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세 분석을 바탕으로 산정한 추정치입니다. 실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 변동, 법원 경매 정보 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.