나이스옥션 법원경매 안동 2025타경10471 [4] 경상북도 안동시 이천동 564 계림해오름빌 101동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 안기동 소재 ""안기동주민센타"" 북측 인근에 위치하는
""계림해오름빌"" 103동 5층 501호, 5층 502호, 4층 401호, 3층 301호, 3층 302호,
2층 201호, 101동 5층 502호 및 4층 402호로서 부근 일대는 공동주택, 기존주택,
근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

(가)∼(아) 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 5층 501호 외 7세대로서
(사용승인일자 : 2015.11.05, 2015.11.17)
- 외벽 : 스톤코트 등 마감.
- 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
- 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

* 기호(가)∼(아) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

* 기호(가)∼(아) : 위생설비, 급배수설비, 승상기설비 및 도시가스보일러에 의한
개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

* 기호(1)토지 : 세장형의 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 다세대
주택부지로 이용중임.
* 기호(2)토지 : 사다리형에 유사한 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 다세대
주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

* 기호(1) : 뷱서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
* 기호(2) : 뷱서측 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) : 제2종일반주거지역.
* 기호(2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, 역사문화환경보존지역{경상북도문화재보호조례},
역사문화환경보존지역(석수암 향나무(2구역)){문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2025타경10471 (4)

소재지: 경상북도 안동시 이천동 564 계림해오름빌 101동 5층 502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 112,000,000원

토지면적: 55.75㎡ (약 16.87평)

건물면적: 67.26㎡ (약 20.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOO

2. 입지조건

본건은 경상북도 안동시 안기동 소재 "안기동주민센터" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 기존주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근 도로 여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지는 세장형 또는 사다리형에 유사한 토지로, 자체 지반은 등고 평탄하며 현황 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획은 제2종일반주거지역이며, 일부는 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2015년 11월 17일 접수된 안동행복신용협동조합의 근저당(을1)입니다.

이후 접수된 주용민의 근저당(을2), 마산세무서 및 안동시의 압류(갑2, 갑3), 대구지방법원 안동지원의 임의경매개시결정(갑4) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약 상, 현재까지 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 비고).

임차인 현황:

* 임차인: 김민교 (김 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2023-03-03

* 확정일자: 2023-03-06

* 배당신고일자: 2025-06-02

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 배당절차를 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

인근 유사 물건 거래 사례 분석:

* 2024년 3월 26일 거래: 전용면적 71.78㎡, 9,200만원 (약 128만원/㎡)

* 2025년 9월 21일 거래: 전용면적 72.485㎡, 8,350만원 (약 115만원/㎡)

* 2025년 11월 25일 거래: 전용면적 72.63㎡, 10,000만원 (약 138만원/㎡)

최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(약 72㎡)의 다세대주택은 8,350만원에서 10,000만원 사이의 가격으로 거래되었습니다.

평당 시세는 약 380만원에서 450만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 112,000,000원이며, 이는 최근 최고 거래가(10,000만원)보다 높습니다. 본건의 전용 면적(67.26㎡)이 비교 사례(약 72㎡)보다 작은 점을 고려하면, 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 2015년 11월 5일 사용 승인되었습니다.

건물은 5층 중 5층에 위치합니다.

외벽은 스톤코트, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 바닥은 내장재 및 일부 타일로 마감되었으며, 창호는 샷시입니다.

주요 설비로는 위생, 급배수, 승강기, 개별난방(도시가스보일러) 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

권리상 멸실되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 지상권 등 특수 권리 존재 여부에 대한 최종 확인은 필요합니다.

건축 연도(2015년)를 고려할 때, 향후 시설물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 토지이용계획 상 일부 역사문화환경보존지역 등의 규제가 존재합니다. 이는 건축이나 개발에 제한을 줄 수 있으나, 현재 이용 상태에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다. (별도 확인 필요)

주변에 특별한 혐오시설이나 심각한 환경적 리스크는 파악되지 않았습니다. (필요 시 추가적인 현장 조사 권장)

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 안동시 이천동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당하며 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

등기부등본상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리나 부담이 없습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점이 유의할 부분이며, 투자 시 면적 차이를 고려한 시세 적용이 중요합니다.

전반적으로 실거주 및 소형 투자 목적으로 접근하기에 무리가 없는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

실거주 적합성: 2015년식 건물로 비교적 최신이며, 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 면적입니다.

권리상 안전성: 인수할 권리나 특별한 흠결이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

입지: 공동주택 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 112,000,000원

최근 시세 (비교 물건, 약 72㎡ 기준): 8,350만원 ~ 10,000만원

본건 물건 면적(67.26㎡) 및 시세 수준을 고려하여 환산 시 예상 가치: 약 8,500만원 ~ 9,500만원

인수 보증금: 0원

본 건의 감정가와 최근 시세, 물건의 특성을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가는 9,000만원 ~ 10,000만원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다. 특히, 최근 최고 거래가인 1억원 이하로 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.