나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52077 [6] 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층와이-9068호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역" 남서측에 인접하여 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설들이 주류를 이루는 상업지대이며 인근의 교통시설과 상업시설과 근린공원 등이 형성되어 상가로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역과 고속도로 진입로 등이 소재하며 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함. 본건의 북동측으로 인접하여 지하철 8호선 "장지역" 소재하고, 이 역은 본건 건물의 지하로 서로 연결됨. 본건 상가 단지 동측과 북측에 인접하여 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 판매시설 및 근린생활시설로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감. 내벽 : 몰딩, 페인팅, 타일, 합판 및 인테리어 마감. 창호 : 시스템 샷시 창호.

이용상태

현재 판매시설로 이용중임.

설비내역

난방설비, 냉방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 방송설비 및 기타 부대설비 갖추고 있음. 본건 상가 단지 전체에 옥내자주식 3,676대 분의 주차공간이 확보되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 상가 단지 전체 대체로 부정형의 토지로서 간선도로에 비해 등고평탄하며, 상업시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가 단지는 동측으로 로폭 약 50m, 북측으로 로폭 약 35m, 서측으로 로폭 약 30m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술), 비행안전제4구역(전술), 비행안전제5구역(전술), 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

오픈형 상가로 9102호, 9103호, 9104호는 편의점으로 합체하여, 9081호, 9080호는 커피숍으로 합체하여, 9068호는 편의점과 커피숍의 창고로 각 이용되고 있음. 9102호, 9103호, 9104호는 경계선 표시는 존재하고, 9081호, 9080호는 경계선 표시가 없음. 9102호, 9103호, 9104호의 경계 부분과 9081호, 9080호의 경계 부분에 대한 복원 가능성은 있어 보인다는 현황조사서보고서 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52077 (6)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층 와이-9068호

용도: 판매시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 판매시설 및 근린생활시설

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 3.26㎡ (약 0.99평)

건물면적: 11.34㎡ (약 3.43평)

감정가: 55,000,000원

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

1.4. 기타 사항

채권자: 송OOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역" 남서측에 인접하여 위치합니다. 본 건 일대는 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설들이 주류를 이루는 상업지대입니다.

2.2. 교통 상황

본 건에 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 고속도로 진입로 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편익이 양호합니다. 본 건의 북동측으로 인접하여 지하철 8호선 "장지역"이 소재하며, 이 역은 본 건 건물의 지하로 서로 연결됩니다. 본 건 상가 단지 동측과 북측에 인접하여 버스정류장이 각각 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 을3 근저당권 (2019-08-27 접수, 송파농업협동조합)

등기부채권 총액: 144,000,000원

3.2. 소유권 등기 내역

소유권 이전 등기:

* 2010-03-26: 정경희

* 2015-03-17: 장외선

* 2019-05-29: 김석겸 (협의분할에 의한 상속)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (해당 물건에 대한 별도의 임차인 정보 및 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건은 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설들이 밀집한 지역에 위치합니다. 인근의 교통시설, 상업시설, 근린공원 등이 형성되어 상가로서 주위 환경 및 제반 입지조건이 양호합니다.

4.2. 건물 이용 상태

현재 판매시설로 이용 중이며, 오픈형 상가로 9102호, 9103호, 9104호는 편의점으로, 9081호, 9080호는 커피숍으로 합체되어 사용되고 있습니다. 본건 Y-9068호는 편의점과 커피숍의 창고로 이용되고 있습니다.

4.3. 토지 이용 계획

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비

본 건물에는 난방설비, 냉방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기, 에스컬레이터, 방송설비 및 기타 부대설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주차 시설

본 상가 단지 전체에 옥내자주식 3,676대분의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

5.3. 주변 시설

장지역과 지하로 직접 연결되어 있으며, 인근에 대형 상업시설과 근린공원이 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 이용 및 경계선 문제

본 건은 오픈형 상가로 여러 호수가 합체되어 편의점, 커피숍 등으로 이용 중입니다. 9102호, 9103호, 9104호는 경계선 표시가 존재하나, 9081호, 9080호는 경계선 표시가 없습니다. 현황조사서 보고서에 따르면 9102, 9103, 9104호의 경계 부분과 9081, 9080호의 경계 부분에 대한 복원 가능성이 있어 보인다는 점을 참고하여, 추후 경계 복원 관련 분쟁 또는 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대관계가 미상으로, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 부동산과 함께 담보로 설정되었을 가능성이 있습니다. 이로 인해 낙찰 후 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

* 초역세권 입지: 지하철 8호선 장지역과 지하로 직접 연결되어 유동인구 흡수에 매우 유리합니다.

* 대규모 상권: 가든파이브라는 복합 상업 시설 내에 위치하여 집객 효과가 뛰어납니다.

* 양호한 교통 및 편의시설: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용이 편리하며, 풍부한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

7.2. 약점

* 복합적인 공간 이용: 다수의 호실이 합체되어 이용 중이며, 일부 호실의 경계선 표시 부재로 인한 잠재적 분쟁 가능성이 있습니다.

* 임대 정보 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

장지역 상권의 중심부에 위치하여 안정적인 임대 수요와 높은 접근성을 바탕으로 한 투자 가치가 기대됩니다.

8.2. 상권 잠재력

인근의 지속적인 개발과 유동인구 증가로 인해 상권의 성장 잠재력이 높습니다.

8.3. 투자 매력

소액 투자로 접근 가능하며, 상권 활성화 시 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 건은 감정가 55,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 다만, 복합적인 공간 이용, 경계선 불분명, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 권장 입찰가

상기 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 38,500,000원 ~ 44,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 시장 상황, 권리관계 추가 확인 결과, 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.