나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52077 [4] 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층와이-9081호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역" 남서측에 인접하여 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설들이 주류를 이루는 상업지대이며 인근의 교통시설과 상업시설과 근린공원 등이 형성되어 상가로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역과 고속도로 진입로 등이 소재하며 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함. 본건의 북동측으로 인접하여 지하철 8호선 "장지역" 소재하고, 이 역은 본건 건물의 지하로 서로 연결됨. 본건 상가 단지 동측과 북측에 인접하여 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 판매시설 및 근린생활시설로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감. 내벽 : 몰딩, 페인팅, 타일, 합판 및 인테리어 마감. 창호 : 시스템 샷시 창호.

이용상태

현재 판매시설로 이용중임.

설비내역

난방설비, 냉방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 방송설비 및 기타 부대설비 갖추고 있음. 본건 상가 단지 전체에 옥내자주식 3,676대 분의 주차공간이 확보되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 상가 단지 전체 대체로 부정형의 토지로서 간선도로에 비해 등고평탄하며, 상업시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가 단지는 동측으로 로폭 약 50m, 북측으로 로폭 약 35m, 서측으로 로폭 약 30m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술), 비행안전제4구역(전술), 비행안전제5구역(전술), 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

오픈형 상가로 9102호, 9103호, 9104호는 편의점으로 합체하여, 9081호, 9080호는 커피숍으로 합체하여, 9068호는 편의점과 커피숍의 창고로 각 이용되고 있음. 9102호, 9103호, 9104호는 경계선 표시는 존재하고, 9081호, 9080호는 경계선 표시가 없음. 9102호, 9103호, 9104호의 경계 부분과 9081호, 9080호의 경계 부분에 대한 복원 가능성은 있어 보인다는 현황조사서보고서 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52077 (4)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층와이-9081호

용도: 판매시설

감정가: 70,000,000원

토지면적: 3.26㎡ (약 1.0평)

토지지분: 3.2582999999999998㎡ (약 1.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 11.34㎡ (약 3.4평)

건물지분: 11.34㎡ (약 3.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송파농업협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 오픈형 상가로 9102호, 9103호, 9104호는 편의점으로, 9081호, 9080호는 커피숍으로 합체하여 이용 중이며, 9068호는 편의점과 커피숍의 창고로 사용되고 있음. 9102호, 9103호, 9104호는 경계선 표시가 존재하나, 9081호, 9080호는 경계선 표시가 없음. 9102호, 9103호, 9104호의 경계 부분과 9081호, 9080호의 경계 부분에 대한 복원 가능성이 있어 보임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계 미상.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역" 남서측에 인접하며, 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설들이 주류를 이루는 상업지대 내에 위치함.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 지하철 8호선 "장지역"이 건물 지하와 연결되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리함. 상가 단지 동측과 북측에 버스정류장이 소재함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조의 판매시설 및 근린생활시설이며, 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 몰딩, 페인팅, 타일, 합판 등 인테리어 마감, 창호는 시스템 샷시 창호임.

* 토지 이용상태: 본 상가 단지 전체 대체로 부정형의 토지로서 간선도로에 비해 등고평탄하며, 상업시설의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 상가 단지는 동측으로 로폭 약 50m, 북측으로 로폭 약 35m, 서측으로 로폭 약 30m의 도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정됨.

3. 권리분석

* 경매구분: 부동산임의경매로, 채권자는 송파농업협동조합임.

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (송파농업협동조합, 2019-08-27)이며, 근저당권 등기부채권 총액은 144,000,000원임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 특이사항: 본 물건은 공동담보로 진행되는 건임.

* 임차인 현황: 현재까지 파악된 임차인 중 인수할 보증금은 없으며, 임대관계는 미상임. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

* 주변 상권: 가든파이브라이프는 서울 동남권의 대표적인 복합 쇼핑몰로, NC백화점, 현대시티몰 등 대형 유통 시설과 다양한 소매점, 근린생활시설이 밀집해 있음. 장지역과 직접 연결되어 있어 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 입지임.

* 건물 내 상권: 본건은 판매시설로 이용 중이나, 주의사항에 명시된 바와 같이 오픈형 상가로서 여러 호실이 합체되어 편의점(9102, 9103, 9104호) 및 커피숍(9081, 9080호) 등으로 이용되고 있어, 개별 호실의 독립적인 가치보다는 통합된 공간으로서의 가치가 중요함.

* 이용 현황: 현재 판매시설로 이용 중이며, 인근 지역은 유통상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 적합한 환경임.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 장지역과 직접 연결되어 있으며, 상가 단지 주변으로 다수의 버스 노선이 운행 중으로 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 편의시설: 가든파이브라이프 단지 내에는 NC백화점, 현대시티몰, CGV 영화관, 푸드코트, 다양한 식음료 매장 등 쇼핑, 문화, 외식, 휴식을 모두 해결할 수 있는 원스톱 복합시설을 갖추고 있음.

* 주차: 단지 내 옥내 3,676대, 옥외 12대 등 총 3,688대의 넓은 주차 공간이 확보되어 있어 자가용 이용객의 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

* 합체된 상가 및 경계선 미표시: 본건 Y-9081호는 다른 호실과 합체되어 커피숍으로 이용되고 있으며, 특히 경계선 표시가 없어 향후 소유권, 면적, 점유 범위 등에 대한 분쟁 소지가 발생할 수 있음. 복원 가능성이 언급되어 있으나, 이는 원상복구 또는 재구성에 따른 추가 비용 발생 가능성을 시사함.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 진행된다는 점은, 채무 불이행 시 다른 담보물에 대한 권리관계가 본 물건의 경매 결과에 영향을 미칠 수 있음을 의미함.

* 높은 공실률 및 상권 양극화 가능성: 가든파이브는 조성 초기 높은 공실률로 어려움을 겪었으며, 일부 상가는 장기간 공실로 방치되기도 함. 비록 최근 법조타운 및 위례신도시 개발로 활기를 띠고 있으나, 건물 내에서도 구역별, 층별 상권 양극화가 나타날 수 있음.

* 상가 이용의 복잡성: 현재 편의점, 커피숍 등으로 합체 운영되고 있는 상태는 권리 취득 후에도 기존 운영 방식의 승계 여부, 개별 호실의 독립적인 활용 방안 등에 대한 면밀한 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 대표적인 대형 복합 쇼핑몰인 가든파이브라이프 내에 위치한 소형 판매시설로, 지하철 8호선 장지역과 직통 연결되어 있어 뛰어난 접근성과 풍부한 유동인구를 기반으로 하는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 단지 내에 다양한 대형 편의시설 및 문화 시설이 집객력을 높이고 있으며, 넓은 주차 공간 또한 장점입니다.

다만, 본건은 오픈형 상가로서 여러 호실이 합체되어 운영되고 있으며, 특히 Y-9081호는 경계선 표시가 없어 향후 소유권 행사 및 공간 활용에 있어 복잡성이 예상됩니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 가든파이브 단지 내 상권의 역사적 부침을 고려할 때, 잠재적 리스크 요인을 철저히 분석하고 투자 결정을 내려야 합니다.

현재로서는 임대 관계가 미상이며 인수할 보증금이 없는 상태이나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 8호선 장지역과 직접 연결되어 있는 최상급의 교통 및 접근성을 자랑합니다.

* 대규모 복합 상권: 가든파이브라는 거대 상업 단지 내에 위치하여 집객 효과와 잠재 고객층이 매우 풍부합니다.

* 활용 가능성: 현재 합체된 상태의 공간을 그대로 활용하거나, 추후 복원 및 재구성을 통해 다양한 상업적 목적에 맞게 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 저평가 가능성: 복잡한 이용 현황 및 경계선 미표시 등의 이슈로 인해 시장 가격 대비 합리적인 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

본 물건은 소형 상가임에도 불구하고 가든파이브라는 대형 복합 상권 내에 위치하며, 장지역과의 초역세권이라는 강력한 장점을 가지고 있습니다. 그러나 오픈형 상가로서 경계선 미표시, 합체된 이용 현황 등 복잡한 권리 및 이용상의 문제가 존재하여, 이에 대한 복원 및 정리 비용, 그리고 향후 발생 가능한 분쟁 리스크를 감안해야 합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

이러한 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

권리 인수 보증금이 없는 점과 현 상태를 고려하여, 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 것을 제안합니다. (본 입찰가는 사전 조사를 바탕으로 한 제안이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.