나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52054 [3] 서울특별시 송파구 방이동 113 천광 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 '송파나루역' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 9호선 송파나루역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제3층 제301호 외 2개호로 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 (가~다)는 각각 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 5미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

방이동 113 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52054 (3)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 113 천광 5층501호

물건종별: 다세대주택

감정가: 1,080,000,000원

토지면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

건물면적: 49.30㎡ (약 14.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 준공년도: 2022년

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 '송파나루역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 다세대주택, 다가구주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 송파나루역이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

본건 토지는 인접지대비 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

본건 건물은 북동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 5미터의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 물건의 등기부등본상 채권 총액은 1,760,000,000원입니다.

말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 주식회사엘엠케이자산관리대부의 근저당권(1,680,000,000원)입니다.

서울동부지방법원의 임의경매개시결정(2025타경52054)은 양천신용협동조합에 의해 2025년 9월 11일에 접수되었습니다.

등기부등본 상의 기타 권리(가압류, 압류, 주택임차권 등)는 모두 말소될 예정으로, 매각으로 인해 소멸되는 권리에 해당하며 인수할 보증금은 없습니다.

임차인 이고운(이 )은 보증금 50,000,000원, 차임 2,000,000원에 거주 중이며, 전입일자 및 확정일자는 2023년 10월 4일입니다. 하지만 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

따라서 낙찰자는 별도의 임차보증금을 인수할 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 송파구 방이동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

송파나루역 인근에 위치하여 유동인구가 형성될 가능성이 있으며, 주변 상업 시설 이용이 편리합니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 주상용 건부지로 이용되고 있다는 점은 향후 복합적인 활용 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 대중교통: 지하철 9호선 송파나루역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 주변 시설: 잠실 올림픽공원, 석촌호수 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 롯데월드타워 등 대형 쇼핑 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

* 교육 시설: 서울방이초등학교, 서울배원중학교, 서울문현고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의 시설: 주변에 다양한 상가, 병원, 금융기관 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 환경: 특별한 혐오시설은 검색되지 않으며, 전반적으로 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 건축물의 용도(아파트) 및 외국인 등의 거래에 대한 제한 기간(2025.3.24.~2025.9.30. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)이 명시되어 있습니다. 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 하므로, 향후 매각 또는 활용 시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건축물대장상 준공일이 2022년으로 비교적 신축 건물이나, 향후 재건축, 증축 등과 관련된 법규 및 규제 변화에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보를 고려했을 때, 감정가 10.8억원 대비 건물 전체의 시세가 더 높을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 필요함을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파구 방이동 역세권에 위치한 신축(2022년 준공) 다세대주택 건물 전체(토지 포함)입니다.

지하철 9호선 송파나루역이 인접하여 교통이 편리하며, 올림픽공원 등 녹지 공간과 다양한 생활 편의시설을 이용하기에 좋습니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 인수할 권리 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 토지거래 허가구역 지정 및 신축 건물임에도 불구하고 감정가와 시세 간의 괴리가 존재할 수 있어, 상세한 현장 조사와 추가적인 시세 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 활용 가능하며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 송파구 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 명확한 투자 계획 수립이 용이합니다.

* 감정가가 시세 대비 낮을 경우, 경매를 통해 시세보다 유리한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 건물의 감정가는 1,080,000,000원입니다.

주변 유사 부동산의 거래 사례를 분석한 결과, 신축 건물의 전용면적당 가격은 약 900만원 이상으로 추정됩니다. 본건 건물의 총 연면적(543.72㎡)을 고려할 때, 전체 시장 가치는 50억원 이상으로 추정될 수 있습니다.

다만, 경매 진행 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 건물의 구체적인 상태 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

또한, 등기부 상 채권 총액이 약 32.6억원임을 감안할 때, 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우 채권 회수에 문제가 발생할 수 있으나, 이는 경매 절차 상 낙찰가에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

감정가를 기준으로 하되, 시세와의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근 시, 11억 5천만원 ~ 13억 원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과와 시장 동향을 면밀히 분석한 후, 투자 수익률을 극대화할 수 있는 수준으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.