나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52077 [2] 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층와이-9103호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역" 남서측에 인접하여 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설들이 주류를 이루는 상업지대이며 인근의 교통시설과 상업시설과 근린공원 등이 형성되어 상가로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역과 고속도로 진입로 등이 소재하며 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함. 본건의 북동측으로 인접하여 지하철 8호선 "장지역" 소재하고, 이 역은 본건 건물의 지하로 서로 연결됨. 본건 상가 단지 동측과 북측에 인접하여 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 판매시설 및 근린생활시설로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감. 내벽 : 몰딩, 페인팅, 타일, 합판 및 인테리어 마감. 창호 : 시스템 샷시 창호.

이용상태

현재 판매시설로 이용중임.

설비내역

난방설비, 냉방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 방송설비 및 기타 부대설비 갖추고 있음. 본건 상가 단지 전체에 옥내자주식 3,676대 분의 주차공간이 확보되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 상가 단지 전체 대체로 부정형의 토지로서 간선도로에 비해 등고평탄하며, 상업시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가 단지는 동측으로 로폭 약 50m, 북측으로 로폭 약 35m, 서측으로 로폭 약 30m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술), 비행안전제4구역(전술), 비행안전제5구역(전술), 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

오픈형 상가로 9102호, 9103호, 9104호는 편의점으로 합체하여, 9081호, 9080호는 커피숍으로 합체하여, 9068호는 편의점과 커피숍의 창고로 각 이용되고 있음. 9102호, 9103호, 9104호는 경계선 표시는 존재하고, 9081호, 9080호는 경계선 표시가 없음. 9102호, 9103호, 9104호의 경계 부분과 9081호, 9080호의 경계 부분에 대한 복원 가능성은 있어 보인다는 현황조사서보고서 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52077 (2)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층 와이-9103호

(도로명 주소: 서울특별시 송파구 충민로 66 (문정동))

용도: 판매시설

감정가: 65,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적

토지 면적: 3.26㎡ (약 0.99평)

토지 지분: 3.2582999999999998㎡ (약 0.99평)

건물 면적: 11.34㎡ (약 3.43평)

건물 지분: 11.34㎡ (약 3.43평)

총 전유 면적 (건물): 11.34㎡ (약 3.43평)

총 대지 면적 (토지): 3.26㎡ (약 0.99평)

총 합산 면적: 14.60㎡ (약 4.42평)

1.3. 권리 관계

채권자: 송OOO (송파농업협동조합으로 추정)

말소기준권리: 을4 근저당권 (2019-08-27, 송파농업협동조합, 144,000,000원)

등기부채권 총액: 144,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역" 남서측에 인접하여 위치합니다.

본 건 일대는 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설들이 주류를 이루는 상업지대이며, 인근의 교통시설, 상업시설, 근린공원 등이 형성되어 있어 상가로서 주위 환경 및 제반 입지조건이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본 건에 차량 출입이 용이합니다.

인근에 지하철역과 고속도로 진입로 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편익이 양호합니다.

본 건의 북동측으로 인접하여 지하철 8호선 "장지역"이 소재하며, 이 역은 본 건물이 속한 상가 단지의 지하로 서로 연결되어 있습니다.

본 건 상가 단지 동측과 북측에 인접하여 버스정류장이 각각 소재합니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 판매시설 및 근린생활시설입니다.

외벽은 복합판넬 및 강화유리로 마감되었습니다.

내벽은 몰딩, 페인팅, 타일, 합판 및 인테리어로 마감되었습니다.

창호는 시스템 샷시 창호입니다.

2.4. 토지 이용상태 및 도로

상가 단지 전체 토지는 대체로 부정형이며, 간선도로에 비해 등고평탄한 상태로 상업시설의 건부지로 이용 중입니다.

본 건 상가 단지는 동측으로 로폭 약 50m, 북측으로 로폭 약 35m, 서측으로 로폭 약 30m의 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술), 비행안전제4구역(전술), 비행안전제5구역(전술), 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 임대 관계 미상입니다.

주의사항: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2009-02-05, 에스에이치공사

* 소유권 이전: 2010-03-26, 김재호 (매매)

* 근저당권: 2019-08-27, 송파농업협동조합 (144,000,000원) (말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 2025-09-17, 송파농업협동조합 (86,995,286원)

(사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52077)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건은 서울 송파구 문정동에 위치한 가든파이브라이프 복합 쇼핑몰 내에 있습니다.

주변에 "장지역"과 지하로 연결되어 있어 유동인구가 풍부하며, 대형 상업시설이 밀집된 지역입니다.

판매시설로서 기본적인 상업적 입지 조건은 양호합니다.

4.2. 이용 현황

현재 판매시설로 이용 중입니다.

건축물대장 상 건물 주용도는 판매시설입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

복합 쇼핑몰 내부에 위치하여 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

인근에 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통 및 주차

지하철 8호선 장지역이 건물 지하와 직접 연결되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

상가 단지 동측과 북측에 버스정류장이 인접해 있습니다.

본 상가 단지 전체에 옥내 자주식 주차 공간 3,676대가 확보되어 있어 주차 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상가 통합 이용 관련

본 건은 오픈형 상가로, 인접 호실(9102호, 9103호, 9104호는 편의점, 9081호, 9080호는 커피숍)과 합체하여 이용 중입니다.

9102호, 9103호, 9104호는 경계선 표시가 존재하나, 9081호, 9080호는 경계선 표시가 없습니다.

현황조사서 보고서에 따르면, 9102호, 9103호, 9104호의 경계 부분과 9081호, 9080호의 경계 부분에 대한 복원 가능성은 있어 보인다고 합니다.

이는 향후 경계 분쟁이나 원상복구 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임대 관계가 확인되지 않았으며, 보증금 및 차임 등 구체적인 계약 내용이 파악되지 않았습니다.

인수 보증금은 0원으로 확인되나, 추후 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획상 제한

다수의 토지 이용계획상 제한 사항이 존재합니다 (상세 내용은 2.5. 참조). 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 송파구 문정동 소재 가든파이브라이프 내 위치한 판매시설로, 지하철 8호선 장지역과 직접 연결되는 탁월한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 갖추고 있습니다. 복합 쇼핑몰 내부에 위치하여 이용 편의성이 높고, 주차 공간이 충분히 확보되어 있습니다.

현재 판매시설로 이용 중이며, 입지 조건상 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다.

다만, 상가 통합 이용으로 인한 경계 불분명 문제, 임대차 관계 미상으로 인한 불확실성, 다수의 토지 이용 제한 사항 등은 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 장지역과 지하 연결, 초역세권 상가

* 풍부한 유동인구: 복합 쇼핑몰 내 위치, 잠재 고객 확보 용이

* 편리한 접근성: 차량 및 대중교통 이용 편리

* 충분한 주차 공간: 3,676대 규모 옥내 자주식 주차장 확보

* 가격 메리트: 감정가 대비 잠재적 투자 가치 (경매 특성상)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 가치를 종합적으로 평가하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

감정가: 65,000,000원

전유 면적: 11.34㎡ (약 3.43평)

총 합산 면적: 14.60㎡ (약 4.42평)

면적당 감정가 (합산 면적 기준): 약 4,452,055원/㎡ (약 14,715,870원/평)

잠재적 리스크(상가 통합 이용, 임대차 관계 미상 등)를 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

현장 조사 및 유사 물건 낙찰가 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시길 바랍니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.