나이스옥션 법원경매 평택 2025타경547 [17] 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황
도'참조)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호1,2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~19 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함
2. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6번지 5층 502호에 위치한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 평택지원 2025타경547 (17)이며, 건물 면적은 14.57㎡ (약 4.41평), 토지 지분 면적은 11.425㎡ (약 3.45평)입니다. 감정가는 44,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사로 추정되며, 건축 연도는 2015년경으로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 4월 26일 접수된 수협은행 근저당(1,235,000,000원)입니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

과거 유치권 신고가 있었으나, 신청 채권자인 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 유치권 부존재 확인 소송에서 승소(2025가단53575)하였고, 해당 판결이 확정됨에 따라 모든 유치권 주장은 법적으로 소멸되었습니다. 따라서 현재 등기부상 또는 사실상 유치권으로 인한 인수 부담은 없습니다.

임차인으로는 민재기 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원으로 2021년 2월 1일 전입, 2024년 11월 8일 확정, 2025년 4월 18일 배당 신고하였습니다. 그러나 이 임차인은 대항력이 없어, 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

등기부상 소유권 관련 권리(보존, 이전, 증여) 및 근저당, 임의경매 개시결정 등기 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 사항이 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 안중읍 안중리는 주거 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 다양한 상업 시설, 점포, 음식점 등이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근에 경기물류고등학교 등 교육 시설이 있어 배후 수요가 존재하며, 지역 내 유동인구 및 소비 활동이 이루어지는 곳입니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조로, 총 5층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다. 본 물건은 도시형생활주택으로 분류되며, 건물에는 위생, 급배수, 승강기, 소방 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 해당 호실에는 난방 설비가 되어 있습니다. 주변에 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

과거 유치권 신고가 있었으나 법원의 판결로 모두 해소되었으므로 현재로서는 법적 리스크가 거의 없습니다. '유동화물건' 및 '공동담보' 표기는 해당 채권의 금융 구조상 특성이나 담보 설정 방식을 나타내는 것으로, 매수인의 직접적인 권리 인수 부담과는 무관합니다. 본건 502호 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 14.57㎡라는 작은 면적은 활용도에 따라 장단점이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 안중읍이라는 지역적 이점과 함께, 복잡했던 권리 관계(유치권)가 법적 절차를 통해 명확하게 정리된 상태입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 소액으로 부동산 투자를 고려하거나 실거주 목적을 가진 분들에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 감정가 44,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 경매 물건의 특성을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 매우 명확하고 깨끗하게 정리되었습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

소액 투자로 접근 가능하며, 평택시의 지역 개발 잠재력을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

작은 면적으로 인해 1인 가구 임대 수익형 부동산 또는 소형 오피스텔 대체 상품으로 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 44,000,000원으로 평가되었습니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 2015년식 29.91㎡의 '서진빌'이 2026년 4월 75,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 ㎡당 가격은 약 2,507,522원입니다. 본건 면적(14.57㎡)에 이를 적용하면 약 36,525,000원으로 산정됩니다.

다만, 감정가는 44,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 경매 특성상 감정가를 기준으로 입찰가가 형성되는 경우가 많으므로, 권리 관계의 명확성과 명도 용이성을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰이 이루어질 수 있습니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가, 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 39,000,000원에서 45,000,000원 사이 의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다. 본 입찰가 범위 내에서 물건의 최종 상태, 현장 답사 결과, 입찰 참여자 수 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.