나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53403 [5] 경기도 하남시 풍산동 601 로얄팰리스테크노1차 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "미사3동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생횔시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 제반 차량의 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 10층중 지하1층 비103호(기호1), 지하1층 비104호 (기호2), 1층 115호(기호3), 1층 116호(기호4), 1층 117호(기호5)호로서 외벽 : 석재 및 판넬 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 판넬 등 마감. 창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

*기호1,2 : 공실임. *기호3 : 창고 상태임. *기호4 : 창고 상태임. *기호5 : 음식점 용도이나 현황 영업하지 않는 상태임.

설비내역

공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 급.배수설비, 시스템 냉.난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 공장(지식산업센터, 1.2종근린생활시설) 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 북동측으로 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특 별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승 인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025. 10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자 인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~5의 임대관계는 미상임.

물건 비고

음식점 용도이나 현황 영업하지 않은 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경53403 (5)

1.2. 소재지

경기도 하남시 풍산동 601 로얄팰리스테크노1차 1층 117호

(신주소: 경기도 하남시 하남대로 990)

1.3. 용도

본건: 근린상가

현황: 음식점 용도 (영업 미운영 상태)

1.4. 감정가

808,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 13.67㎡ (약 4.14평)

건물 면적: 65.65㎡ (약 19.86평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 준공 연도

2020년 (사용승인일: 2020년 2월 10일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "미사3동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 지식산업센터, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 상업 및 업무 지구입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 북서측 및 북동측으로 중로2류와 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 형상

사다리형의 평탄한 토지로서, 공장(지식산업센터, 1.2종 근린생활시설) 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 11월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권금액 3,432,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 기타 권리

말소기준권리 이후 압류(하남시, 2025년 2월 26일 접수) 및 임의경매 개시 결정(다온신용협동조합, 2025년 11월 13일 접수, 채권금액 2,671,512,611원) 등기된 권리가 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 절차에서 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

본건(기호5)을 포함한 해당 건물 내 기호1~5호의 임대 관계는 현재 미상입니다.

주의: 음식점 용도이나 현황 영업하지 않는 상태이므로, 향후 임대차 관계 설정 시 보증금 및 차임에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 지역은 지식산업센터, 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 유동인구가 비교적 풍부한 상업 및 업무 복합 지역입니다.

4.2. 주변 시설 및 접근성

"미사3동 행정복지센터"가 인근에 있어 행정 업무 처리가 용이하며, 주변 상업 시설 이용이 편리합니다.

대중교통(버스) 이용이 편리하고 차량 접근성이 좋아 잠재 고객 접근성이 양호합니다.

4.3. 상가 용도 및 잠재력

근린상가로서 다양한 업종의 입점이 가능합니다. 특히 음식점 용도로 활용된 이력이 있어 관련 업종의 재개 또는 신규 창업 시 유리할 수 있습니다.

미사지구 개발 및 주변 산업 단지의 성장과 더불어 상권의 성장 잠재력이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 및 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

행정복지센터, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 인프라

주변의 지식산업센터 및 오피스텔에 근무하거나 거주하는 인구를 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

상업, 업무, 행정 기능이 복합된 지역으로 생활 및 업무 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 혼재

본 건축물대장상 주용도는 '공장'으로 표기되어 있으나, 본건은 '근린상가'로 사용 중이며, 건축물 용도와 실제 사용 용도 간 차이가 있을 수 있습니다. (단, 현재 본건은 음식점 용도로 사용되었으나 영업 미운영 상태입니다.)

6.2. 미영업 상태 및 공실 리스크

현재 해당 호실은 영업하지 않는 상태로 공실일 가능성이 있습니다.

영업 재개 시에는 초기 투자 비용(인테리어, 설비 등)이 발생할 수 있으며, 공실 장기화 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 지역 규제

본건 소재지는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 지구단위계획구역(미사지구)에 속합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.10.20.~2026.12.31.)이 있어, 아파트 용도에 한정되지만 향후 지역 내 거래 시 규제를 받을 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역 및 공장설립승인지역에 해당하므로 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 미사지구 내 로얄팰리스 테크노1차에 위치한 근린상가 물건으로, 주변의 풍부한 배후 수요와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

현재 영업을 하지 않고 있으나, 음식점 용도로의 활용 이력이 있어 향후 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

건축물대장상 주용도와 실제 사용 용도의 차이, 그리고 지역 내 일부 규제 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 미사지구 개발로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 주변 지식산업센터, 오피스텔 종사자 및 지역 주민을 아우르는 배후 상권.

* 초역세권은 아니나 대중교통 및 차량 접근성이 우수.

* 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 노릴 수 있는 상가 투자처.

* 권리 관계 명확하여 낙찰 후 명도 외에는 특별한 인수 위험 없음.

9. 예상 입찰가

본건은 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없는 건이므로, 감정가 808,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

낙찰 예상가는 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 해당 물건의 현재 상태(영업 미운영), 명도 진행 가능성, 그리고 본 경매 물건의 구체적인 가치 평가(실제 현장 조사 필수) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 최신 상권 분석 및 시세 조사를 수행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.