나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53403 [3] 경기도 하남시 풍산동 601 로얄팰리스테크노1차 1층115호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "미사3동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생횔시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 제반 차량의 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 10층중 지하1층 비103호(기호1), 지하1층 비104호 (기호2), 1층 115호(기호3), 1층 116호(기호4), 1층 117호(기호5)호로서 외벽 : 석재 및 판넬 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 판넬 등 마감. 창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

*기호1,2 : 공실임. *기호3 : 창고 상태임. *기호4 : 창고 상태임. *기호5 : 음식점 용도이나 현황 영업하지 않는 상태임.

설비내역

공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 급.배수설비, 시스템 냉.난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 공장(지식산업센터, 1.2종근린생활시설) 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 북동측으로 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특 별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승 인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025. 10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자 인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~5의 임대관계는 미상임.

물건 비고

창고 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53403 (3)

* 소재지: 경기도 하남시 풍산동 601 로얄팰리스테크노1차 1층115호

* 용도: 공장 (지식산업센터, 1,2종 근린생활시설)

* 감정가: 966,000,000원

* 토지 면적: 14.30㎡ (약 4.3평)

* 토지 지분: 14.2971㎡ (약 4.3평)

* 건물 면적: 68.64㎡ (약 20.8평)

* 건물 지분: 68.64㎡ (약 20.8평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 창고 상태임

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본 건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "미사3동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황:

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다. 하남시는 강남 출퇴근의 요충지로서, 본 물건이 위치한 미사지구는 5호선 하남풍산역(도보 약 20분 소요)을 통해 서울 접근성이 우수하며, 한강 및 미사공원 등 녹지 공간도 풍부합니다.

* 도로 상태:

본 건은 북서측 및 북동측으로 중로2류(폭 15m~20m)와 접해 있습니다.

* 토지 이용 상태:

사다리형의 평탄한 토지로서, 공장(지식산업센터, 1,2종 근린생활시설) 건부지입니다.

* 지역 발전:

하남시는 지속적인 개발로 인구가 증가하고 있으며, 미사강변도시는 계획된 택지지구로서 인구 유입이 활발합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을1 근저당권 (접수일자: 2022-11-17) / 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 / 권리금액: 3,432,000,000원. 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

본 건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(갑6 압류, 갑8 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부 요약에 따르면 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용(권리자, 범위, 존속기간 등)은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 명도 협상 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성:

본 건이 위치한 하남시 풍산동 일대는 미사지구 내에서도 지식산업센터, 오피스텔, 상업시설이 밀집된 상업 및 업무 지역입니다.

* 배후 수요:

주변에 약 15,000 세대의 오피스텔이 밀집해 있으며, 20~40대 젊은 인구층이 많아 소비 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 상권 동향 및 경쟁:

다만, 최근 미사지구 상가들의 공급 과잉, 높은 임대료, 온라인 소비 확대 등으로 인해 공실률이 경기도 평균보다 높은 수준을 보인다는 분석도 있어, 상권 내 경쟁 및 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 혐오시설 관련:

하남시는 과거 '혐오시설'로 인식되던 환경 기초 시설(소각장, 하수처리장 등)을 지하화하고 복합 문화 및 주민 편의시설(유니온파크)로 성공적으로 조성한 사례가 있어, 환경 문제에 대한 시의 관리 역량이 있다고 볼 수 있습니다. 그러나 개별 물건 주변의 특수 시설 여부는 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

건물 내 편의점(GS25 등) 및 약국이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. "미사3동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용도 편리합니다.

* 교통 및 접근성:

미사역 인근으로는 대형 상업시설, 식당가, 문화시설 등이 발달해 있으며, 한강변 및 미사호수공원 등 휴식 공간 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 이용 상태:

해당 호실(115호)은 현재 창고 상태로 이용 중이며, 이를 공장이나 다른 용도로 활용하기 위해서는 내부 설비 개선 또는 용도 변경에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미확인 권리:

등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재한다고 표기되어 있으나, 상세 내용 파악이 필요합니다. 이 지상권이 경매 목적물에 실질적인 영향을 미치는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 거래 허가 구역:

본 토지는 지정기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 아파트 용도나 외국인/외국법인의 주택 매수에 해당하는 제한으로, 본 건의 공장/창고 용도에는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 향후 용도 변경 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 상권 리스크:

미사지구 상권 내 공급 과잉 및 공실 문제에 대한 고려가 필요합니다.

* 공동담보:

본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 공동담보물의 경매 진행 결과가 본 경매에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 미사지구 내 로얄팰리스 테크노1차의 공장(창고) 용도입니다. 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 주변에 지식산업센터 및 오피스텔 밀집으로 인한 배후 수요가 기대됩니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이후의 권리들이 모두 소멸되므로 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 현재 창고 상태라는 점과 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 영향력에 대한 면밀한 추가 조사가 필요하며, 미사지구의 상권 내 경쟁 및 공실 리스크도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 미사지구의 지속적인 개발과 5호선 개통 등 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 지식산업센터, 오피스텔 밀집 지역의 고정적인 산업 및 소비 수요.

* 비교적 신축급 건물로 초기 시설 투자 부담이 적을 수 있음.

* 공장, 창고, 스튜디오 등 다양한 용도로의 활용 가능성.

* 주변 편의시설 및 녹지 공간 접근성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 966,000,000원

* 인수할 보증금: 0원

본 물건의 감정가는 9억 6천 6백만원입니다. 최근 검색 결과에서 유사 물건의 구체적인 매매 사례를 찾기 어려웠으므로, 본 입찰가는 감정가의 약 80% 수준인 772,800,000원 내외로 추정됩니다. (이는 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 추정한 것이며, 낙찰가는 향후 시장 변동성, 현장 답사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.