나이스옥션 법원경매 평택 2025타경547 [16] 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황
도'참조)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호1,2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~19 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함
2. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경547 (16)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 61,000,000원

토지면적: 16.05㎡ (약 4.86평)

토지지분: 16.051㎡ (약 4.86평)

건물면적: 20.47㎡ (약 6.19평)

건물지분: 20.47㎡ (약 6.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 대체로 무난한 편입니다.

* 토지 이용 현황

본건은 3필 일단지로 부정형의 평탄한 토지이며, 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태

본 건은 남서측으로 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(안일고)에 해당합니다.

* 건물 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕으로, 5층 중 5층에 위치합니다.

외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감

내벽: 몰탈 위 벽지 도배 등 마감

창호: 새시창 등입니다.

* 건물 이용 상태

본건 501호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다. (건축물 현황도 참조)

* 건축 연도

건축물대장상 2012년 12월 27일 신축 허가, 2017년 1월 31일 사용승인을 받았습니다.

1.2. 권리분석

* 총괄 사항

본건은 경매개시결정기입등기(갑9, 에이치에프에프이사유동화전문)가 말소되는 조건으로 매각되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

* 등기부 현황

* 소유권 보존 (갑1, 민경준, 2017-04-26)

* 소유권 이전 (갑2, 유선 외 1명, 2017-04-26)

* 근저당 (을1, 수협은행, 1,235,000,000원, 2017-04-26) - 말소기준권리

* 근저당 (을4, 우길제, 390,000,000원, 2020-09-03)

* 임의경매 (갑9, 에이치에프에프이사유동화전문, 1,235,000,000원, 2025-03-11) - 말소 예정

* 등기부 채권 총액: 1,625,000,000원

* 주의사항

1. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 공사대금 425,920,000원 유치권 신고를 하였으나, 신청채권자가 유치권 부존재 확인 소송에서 원고 승소 판결(2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 받아 유치권은 성립되지 않습니다.

2. 이경범이 2025.4.16. 공사대금 229,700,000원 유치권 신고를 하였으나, 신청채권자가 유치권 부존재 확인 소송에서 원고 승소 판결(2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 받아 유치권은 성립되지 않습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-10

* 배당신고일자: 2025-06-11

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 이용 현황

본 건이 소재한 지역은 주거 시설과 더불어 상업 시설(점포, 주점 등) 및 위락 시설이 혼재되어 있어 상권이 형성되어 있습니다.

* 업종 분석

건축물 현황상 노래방, 휴게음식점, 도시형생활주택 등으로 이용되고 있어 다양한 업종이 혼재되어 있음을 알 수 있습니다.

* 시세 동향

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세를 보이고 있습니다.

* 2026년 4월 거래: 29.91㎡ (약 9.05평) 7,500만원 (약 251만원/㎡)

* 2026년 4월 거래: 61.02㎡ (약 18.46평) 11,000만원 (약 180만원/㎡)

* 2025년 12월 거래: 46.40㎡ (약 14.04평) 5,000만원 (약 108만원/㎡)

본건 물건의 건물면적은 20.47㎡ (약 6.19평)으로, 소형 면적에 해당합니다.

최근 거래 사례를 기준으로 면적별 시세를 환산해 볼 때, 약 2,200만원에서 5,100만원 사이의 시세를 예상해 볼 수 있습니다.

감정가는 6,100만원으로, 최근 소형 면적의 거래 사례 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 상세 편의시설 정보는 현장 확인이 필요합니다.

* 교통

인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주거환경

도시형생활주택이 밀집되어 있는 지역으로, 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다.

* 설비내역

위생 설비, 급배수 설비, 엘리베이터, 소방 설비가 갖추어져 있으며, 각 세대별 난방 설비가 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 분쟁 이력: 과거 유치권 신고 사례가 있었으나, 법적 절차를 통해 유치권 부존재 판결이 확정되어 현재는 인수 부담이 없는 상태입니다. 다만, 이러한 분쟁 이력은 향후 거래 시 고려될 수 있습니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 토지 중 일부(기호 1, 2)의 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 집합건물의 대지권으로서 큰 문제가 되지 않을 수 있으나, 관련 서류 확인 시 유의할 필요가 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 전체 임대 관계는 미상이나, 본건 501호의 임차인은 확인되었고 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 안중읍에 위치한 도시형생활주택으로, 현재 감정가 6,100만원에 경매로 진행 중입니다. 권리분석 결과, 유치권 관련 분쟁 이력은 있었으나 모두 해소되어 인수할 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 발생하지 않습니다. 주변 시세 분석 결과, 소형 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 투자 시에는 면밀한 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 안중읍 지역의 향후 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대.

* 도시형생활주택으로서의 실거주 및 임대 수요 발생 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 61,000,000원

* 최근 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 거래 사례를 고려할 때 시세는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

* 20.47㎡ (약 6.19평) 기준, 최근 2026년 거래 사례(2.51백만원/㎡)를 적용 시 약 5,136만원, (1.80백만원/㎡)를 적용 시 약 3,690만원으로 추정됩니다.

* 2025년 거래 사례(1.08백만원/㎡)를 적용 시 약 2,206만원으로 추정됩니다.

* 인수되는 권리가 없고, 권리 관계가 명확한 점을 고려하더라도, 시세 대비 감정가격을 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 현장 방문 및 추가적인 시세 조사 후, 본 물건의 입지, 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 48,000,000원 ~ 55,000,000원 범위 내에서 검토해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.