나이스옥션 법원경매 평택 2025타경547 [13] 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황
도'참조)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호1,2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~19 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함
2. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2025타경547 (13)

1.2. 소재지

경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 4층402호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

49,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 12.84㎡ (약 3.88평)

토지 지분: 12.844㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.38㎡ (약 4.95평)

건물 지분: 16.38㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 3필지로 구성된 부정형의 평탄한 토지로서, 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택)의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 남서측으로 도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(안일고)으로 지정되어 있습니다.

2.6. 건축물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2017년 1월 31일 사용승인되었습니다. 총 5층 건물 중 본건 402호는 4층에 위치하고 있습니다. 도시형생활주택(17세대)으로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (수협은행, 2017-04-26 접수, 1,235,000,000원)

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리인 을1 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (을4 근저당, 갑9 임의경매 등)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

3.4. 유치권 관련 사항

청록건설(정병태)과 이경범이 유치권을 신고하였으나, 신청채권자가 유치권 부존재 확인 소송에서 승소 판결을 받아 확정되었습니다. 이에 따라 해당 유치권은 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.5. 임차인 현황

* 용경화: 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2024-11-18. 배당신고일자 2025-06-05. 대항력 없음. (용 )

* 함순희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-24. 대항력 없음. (함 )

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

주거시설(단독, 다세대, 도시형생활주택, 아파트)과 근린생활시설, 점포, 주점, 위락시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

4.2. 건물 내 이용 현황

본 건물 내 일부 호실은 노래방, 휴게음식점 등으로 이용되고 있으며, 다수의 호실은 도시형생활주택으로 사용되고 있습니다.

4.3. 주변 매매 시세 분석

제공된 주변 다세대 주택 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 서진빌 (2015년 준공, 전용 29.91㎡): 2026년 4월 7,500만원에 거래 (약 250만원/㎡)

* 안중거승B (1991년 준공, 전용 46.4㎡): 2025년 12월 5,000만원에 거래 (약 108만원/㎡)

* 에코타운A (2017년 준공, 전용 61.02㎡): 2026년 4월 11,000만원에 거래 (약 180만원/㎡)

4.4. 본건 시세 추정

본건은 전용면적 16.38㎡(약 5평)의 도시형생활주택으로, 가장 유사한 서진빌(2015년식, 29.91㎡)의 평당 단가(약 250만원/㎡)를 기준으로 추정할 때, 본건의 적정 시세는 평당 200만원~250만원 수준으로 판단됩니다.

이에 따라 본건의 시세는 약 3,300만원 ~ 4,100만원 범위로 추정됩니다.

감정가 4,900만원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비

본 건물에는 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 소방설비가 갖추어져 있으며, 도시형생활주택은 각 호실별 난방설비가 되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

'경기물류고등학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

유치권은 법원의 판결로 소멸된 것으로 판단되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

6.2. 건물 상태

2017년 사용승인된 건물로, 연식이 9년차에 해당하므로 건물 노후도 및 유지보수 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

토지 지목이 '전'이나 현황 '대'로 이용되고 있는 점은 등기부상 특이사항으로 확인할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 유치권 및 임차인 관련 권리상 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 평가된 것으로 보이며, 건물 연식 및 상태는 현장 확인을 통해 상세히 파악해야 합니다. 현재 주변의 도시형생활주택 및 소형 주거시설에 대한 임대 수요를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 명도 리스크가 적습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 등 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세 대비 저렴하게 취득 시 시세 차익 및 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 권리 인수 부담: 없음

* 추정 시세 범위: 3,300만원 ~ 4,100만원

* 감정가: 4,900만원

권리상 인수 부담이 없고, 주변 시세를 고려했을 때 감정가보다는 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다. 경쟁 입찰 상황 등을 고려하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 3,800만원 ~ 4,300만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.