나이스옥션 법원경매 평택 2025타경547 [15] 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황
도'참조)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호1,2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~19 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함
2. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 평택지원 2025타경547 (15)

* 소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 4층404호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 109,000,000원

* 토지면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

* 토지지분: 29.626000000000005㎡ (약 8.96평)

* 건물면적: 37.78㎡ (약 11.43평)

* 건물지분: 37.78㎡

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

* 해당층: 4층 / 총 5층

1.2. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사

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3. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 지역지구: 제1종일반주거지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(안일고)

2.4. 도로 상황

* 본건은 남서측으로 도로와 접해 있습니다.

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4. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (수협은행, 2017-04-26 접수)

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다. (단, 지상권 등은 인수될 수 있으나 본건에는 해당 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 안

* 보증금: 30,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-14

* 배당신고일자: 2025-06-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 장

* 보증금: 50,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2018-05-11

* 확정일자: 2018-05-11

* 배당신고일자: 2021-09-13

* 대항력: 없음

* 주: 상기 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상이거나 금액이 명시되지 않은 경우, 인수되는 보증금이 없더라도 권리 분석 및 명도 진행 시 추가적인 주의가 필요합니다. 본건 임차인들은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 유치권 분석

* 청록건설(정병태)이 공사대금 425,920,000원을 유치권으로 신고하였으나, 신청채권자 측에서 유치권 부존재 확인 소송(2025가단53575)에서 승소 판결(2026.4.2. 확정)을 받아 해당 유치권은 소멸될 가능성이 높습니다.

* 이경범이 공사대금 229,700,000원을 유치권으로 신고하였으나, 신청채권자 측에서 유치권 부존재 확인 소송(2025가단53575)에서 승소 판결(2026.3.28. 확정)을 받아 해당 유치권 역시 소멸될 가능성이 높습니다.

* 결론적으로, 신고된 유치권은 법적 절차를 통해 부존재 확인이 되었으므로 매수인이 인수할 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

3.4. 기타 권리 관계

* 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 유동화 물건으로, 채권의 유동화 과정 및 담보권 실행 관련 특수성을 고려해야 합니다.

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5. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

* 본건 건물은 도시형생활주택(17세대)으로 이용 중입니다.

* 건축물 현황에 따르면, 본건과 유사한 호실은 주택 용도로 사용되고 있습니다.

4.2. 주변 상업 및 위락 시설 현황

* 본건 인근에는 단독주택, 다세대주택 외에도 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

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6. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 경기물류고등학교가 인근에 소재하며, 안일고등학교 또한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 주변 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

* 본건 소재지 인근에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 일반적인 도시 지역으로 파악됩니다.

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7. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 신고된 유치권은 법원에서 부존재 확인 판결을 받았으나, 실제 현장에서의 권리 관계는 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 일부 미상인 경우(김 임차인)는 명도 과정에서 예기치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 물건 특이사항

* 본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권의 복잡한 성격과 다른 담보 물건과의 연관성을 신중히 검토해야 합니다.

6.3. 기타

* 지역지구상 제1종일반주거지역으로, 향후 건축물 용도 변경이나 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

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8. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 도시형생활주택으로, 감정가는 109,000,000원입니다. 본 물건은 제1종일반주거지역에 위치하며, 주변에 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 신고되었던 유치권들은 법원에서 부존재 확인 판결을 받아 소멸될 가능성이 높아 권리상의 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 대항력 없는 임차인들이 존재하나, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보 확인이 필요합니다. 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특수성은 향후 진행 과정에서 고려해야 할 요소입니다.

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10. 투자 포인트

* 유치권이 법적으로 해결된 상태로 권리 관계가 비교적 명확하여 안전성이 높습니다.

* 실수요자 또는 임대수익 목적 투자자에게 적합한 도시형생활주택입니다.

* 감정가 대비 주변 시세를 고려한 합리적인 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

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11. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 30㎡)의 다세대 주택이 2026년 4월, 29.91㎡ 기준으로 75,000,000원(약 250만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 본건의 건물 면적은 37.78㎡이므로, 이를 기준으로 추정 시세는 약 94,750,000원 (37.78㎡ * 2,507,522원/㎡) 수준으로 예상됩니다.

* 감정가는 109,000,000원이며, 추정 시세는 감정가보다 약간 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금 합계가 0원으로, 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 상기 시세 분석 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (유동화 및 공동담보 물건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.