나이스옥션 법원경매 평택 2025타경547 [4] 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황
도'참조)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호1,2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~19 임대관계는 미상임.

물건 비고

1 제시외 건물(보일러실) 포함(감정평가서 참조)
2. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함
3. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경547 (4)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 2층203호

구분: 도시형생활주택

감정가: 65,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

토지면적: 17.19㎡ (약 5.20평)

건물면적: 21.92㎡ (약 6.63평)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용: 본건은 3필 일단지의 부정형 평탄한 토지로서, 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 제1종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (안일고)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수협은행 근저당 (2017-04-26)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리(근저당, 임차권, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

특이사항:

* 유치권 신고: 청록건설(공사대금 425,920,000원) 및 이경범(공사대금 229,700,000원)의 유치권 신고가 있었으나, 신청 채권자인 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 유치권 부존재 확인 소송에서 승소 판결을 받아 확정되었으므로, 유치권으로 인한 인수 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정대영

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2018-03-27

* 배당신고일자: 2025-04-17

* 대항력: 없음. 등기부등본 상 주택임차권(을7)은 말소 예정으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 정대영은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건이 위치한 지역은 점포, 주점, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

유사 물건 거래 사례:

* 경기도 평택시 안중읍 안중리 277-17 (2015년식, 29.91㎡): 2026년 4월, 7,500만원에 직거래. (평당 약 251만원)

* 경기도 평택시 안중읍 안중리 228-9 (2017년식, 61.02㎡): 2026년 4월, 1억 1,000만원에 직거래. (평당 약 180만원)

* 경기도 평택시 안중읍 안중리 252-70 (1991년식, 46.4㎡): 2025년 12월, 5,000만원에 중개거래. (평당 약 108만원)

종합: 본건(21.92㎡)은 소형 평형으로, 가장 근접한 거래 사례인 29.91㎡ 물건이 7,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가(65,000,000원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인근에 경기물류고등학교, 안일고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통시설: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

편의시설: 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 주변에 혼재하여 생활 편의성이 있습니다.

주변 환경: 본건 주변에는 주택가와 함께 상업시설, 위락시설 등이 혼재하고 있어 지역에 따라 다소 소음이나 유흥가 관련 민감성이 있을 수 있습니다. 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 명확히 확인하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 관련 리스크: 유치권 신고가 있었으나 법원 판결로 모두 소멸되었기에 법적 리스크는 없습니다.

건물 노후도: 2017년 사용 승인된 건물로 비교적 신축급에 해당하나, 장기적인 유지보수는 필요할 수 있습니다.

소형 면적의 한계: 21.92㎡로 1인 가구 또는 소규모 용도에 적합하며, 투자 목적에 따라 활용도가 제한될 수 있습니다.

지역 특성: 주점, 위락시설 등이 혼재된 지역 특성상 주거 쾌적성에 대한 개인적인 호불호가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 도시형생활주택으로, 총 17세대로 구성된 집합건물 내 203호입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 유치권 관련 분쟁도 법원의 판결로 해결되어 낙찰자가 인수할 권리 및 부담은 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다. 주변 시세 및 소형 평형의 거래 현황을 고려할 때, 감정가 수준은 합리적으로 평가됩니다. 교통, 교육, 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 및 유치권 문제 해결로 법적 안정성이 매우 높습니다.

보증금 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 투자금 외 추가적인 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

소형 평형의 안정적 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간의 수요는 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

신축급 건물: 2017년 사용 승인으로 건물의 노후화로 인한 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

평택시 개발 잠재력: (별도의 외부 조사 필요) 평택시는 지속적인 산업 발전 및 도시 개발로 인해 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 65,000,000원

보증금 인수 부담이 전혀 없고, 최근 유사 면적 거래 사례(29.91㎡, 7,500만원)를 고려할 때, 본건은 감정가 이상으로 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다.

최근 실거래가 및 권리관계의 안전성을 감안하여, 예상 입찰가는 68,000,000원 ~ 72,000,000원 범위로 제안합니다.

최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기, 경쟁 정도, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.