나이스옥션 법원경매 평택 2025타경547 [5] 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황
도'참조)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호1,2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~19 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함
2. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 2층204호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경547 (5)이며, 감정가는 57,000,000원입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

물건의 용도는 도시형생활주택으로, 건축물대장상 건물은 총 5층 중 2층에 해당합니다.

철근콘크리트구조이며, 사용승인일은 2017년 1월 31일입니다.

건물 면적은 19.20㎡ (약 5.81평)이며, 토지 지분 면적은 15.05㎡ (약 4.55평)입니다.

총 연면적은 922.4㎡ (약 279.03평)이며, 주차는 9대(기계식 포함) 가능합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건은 남서측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안일고)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2017년 4월 26일 접수된 수협은행의 근저당권(채권최고액 1,235,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다.

유치권 관련 사항:

* 청록건설(정병태)이 2025년 3월 31일 공사대금 425,920,000원을 유치권으로 신고하였으나, 신청채권자의 유치권 부존재 확인 소송에서 원고 승소 판결이 확정(2026년 4월 2일)되었습니다.

* 이경범이 2025년 4월 16일 공사대금 229,700,000원을 유치권으로 신고하였으나, 신청채권자의 유치권 부존재 확인 소송에서 원고 승소 판결이 확정(2026년 3월 28일)되었습니다.

이로써 유치권 신고는 법적으로 인정되지 않게 되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인 JINCANYU(김 )는 보증금 2,500,000원, 차임 400,000원으로 2024년 12월 30일 전입 및 확정일자를 받았으며, 2025년 4월 17일 배당신고를 하였습니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 등기부채권 총액은 1,625,000,000원입니다. (근저당 1,235,000,000원 + 근저당 390,000,000원)

* 본 건은 임의경매 개시결정 등기(채권자: 에이치에프에프이사유동화전문, 채권금액: 1,235,000,000원)로 인해 진행되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 다양한 주거시설 및 근린생활시설, 상업시설이 혼재하는 복합 상권입니다.

본 건물 내에서는 노래방, 휴게음식점, 도시형생활주택(17세대) 등으로 이용되고 있으며, 본건 204호는 도시형생활주택으로 파악됩니다.

주변에 점포, 주점, 위락시설 등이 혼재하고 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

건물의 임대 관계에 대한 구체적인 정보는 미상으로 기재되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다. '경기물류고등학교'가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, '안일고'의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

노선버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용은 비교적 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 두 건의 유치권 신고가 있었으나, 모두 법원의 유치권 부존재 확인 판결이 확정됨에 따라 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 임차인: 보증금 2,500,000원의 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 주변 위락시설: 주위에 점포, 주점, 위락시설 등이 혼재한다는 점은 일부에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 미상 임대차: 본건 204호 자체의 구체적인 임대차 조건은 미상이나, 권리 분석상 인수되는 부분은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 안중읍에 위치한 도시형생활주택으로, 권리 관계가 매우 깨끗한 편입니다.

두 건의 유치권 신고가 모두 법적으로 소멸되었고, 대항력 있는 임차인도 없어 인수할 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

소형 평형으로 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

다만, 채권 총액이 감정가 대비 높은 편이며, 주변에 위락시설이 혼재한다는 점은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 하자 없음: 유치권 및 임차인의 대항력 문제가 없어 안전하게 인수 가능합니다.

* 소형 면적: 19.20㎡의 전용면적은 소액 투자 또는 실거주 목적으로 매력적일 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 평택시는 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 매매 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 조건의 다세대 주택 거래가 있었습니다.

2015년 건축된 29.91㎡ 면적의 '서진빌'이 2026년 4월 7,500만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 250.75만원의 시세를 형성합니다.

본 건의 전용면적 19.20㎡에 이 시세를 적용할 경우, 약 4,814만원의 가치로 추정됩니다.

감정가는 57,000,000원으로, 분석된 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 시세 수준을 반영하여 합리적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 52,000,000원 범위로 제안합니다.

이 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.