나이스옥션 법원경매 평택 2025타경547 [9] 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황
도'참조)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호1,2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~19 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함
2. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경547 (9)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 3층 302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 53,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2017년 1월 31일

건물 총 층수: 지하 1층, 지상 5층 중 3층 302호

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.99㎡ (약 4.23평)

토지 지분: 13.989㎡ (약 4.23평)

건물면적: 17.84㎡ (약 5.40평)

건물 지분: 17.84㎡ (약 5.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 관련 계획

토지 형상 및 이용상태: 3필지의 일단지로 구성된 부정형의 평탄한 토지이며, 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남서측으로 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획:

* 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (안일고)

공부와의 차이: 기호1, 2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 인수 권리)

말소기준권리는 2017년 4월 26일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다.

본 경매로 인해 소유권 보존(갑1), 소유권 이전(갑2), 근저당권(을1, 을4), 임의경매개시결정(갑9) 등은 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 유치권 분석

청록건설(정병태)이 공사대금 425,920,000원을 유치권으로 신고하였으나, 신청채권자가 유치권부존재확인의 원고승소판결(2026.4.2. 확정)을 제출하여 법적으로 부존재함이 확인되었습니다.

이경범이 공사대금 229,700,000원을 유치권으로 신고하였으나, 신청채권자가 유치권부존재확인의 원고승소판결(2026.3.28. 확정)을 제출하여 법적으로 부존재함이 확인되었습니다.

따라서 유치권과 관련된 인수 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 36,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-14

배당신고일자: 2025-06-05

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없어 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건은 주거시설과 근린생활시설, 점포, 주점 등이 혼재된 복합 상권 지역에 위치합니다.

건물 자체는 도시형생활주택 17세대로 구성되어 있어 기본적인 주거 수요가 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향 (JSON 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 지역의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 거래된 29.91㎡(약 9평) 면적의 주택이 75,000,000원에 거래되었습니다. (건축 연도 2015년)

* 2026년 4월 거래된 61.02㎡(약 18평) 면적의 주택이 110,000,000원에 거래되었습니다. (건축 연도 2017년)

* 2025년 12월 거래된 46.4㎡(약 14평) 면적의 주택이 50,000,000원에 거래되었습니다. (건축 연도 1991년)

본건 건물(17.84㎡, 약 5.40평)의 감정가 53,000,000원은 최근 거래 사례와 비교할 때, 면적이 작은 점을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 2015년식 서진빌의 평당 시세(약 82.5만원/평)와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

점포, 주점, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

경기물류고등학교가 인근에 위치하며, 안일고등학교도 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

유치권 신고가 있었으나, 법원의 유치권 부존재 확인 판결로 인해 낙찰자가 인수해야 할 유치권 관련 부담은 없습니다.

임차인에 대항력이 없어 보증금 인수 부담도 없습니다.

6.2. 기타 리스크

본건은 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 속해 있어 향후 건축이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건물의 면적이 협소하여 활용도가 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 안중읍의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치한 도시형생활주택입니다.

권리 분석상 유치권 및 임차인으로 인한 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

다만, 건물 면적이 매우 작아(약 5.4평) 단독 사용 시 용도 제한이 있을 수 있으며, 투자 시 소형 주택 또는 상가로서의 활용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

소형 면적으로 인해 비교적 낮은 감정가 및 진입 장벽을 가집니다.

권리관계가 명확하여 추가적인 법적 리스크가 적습니다.

복합 상권 내 위치하여 주거용 또는 소규모 상업용으로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 53,000,000원이며, 전용면적(약 5.4평)당 감정가는 약 981만원입니다.

주변 유사 물건의 거래 시세(약 32.5만원~82.5만원/평)를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리상 인수 부담이 없고, 최근 거래된 유사 면적 건물의 시세를 참고하여, 낙찰 가능성을 고려한 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 53,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.