나이스옥션 법원경매 평택 2025타경547 [6] 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황
도'참조)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호1,2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~19 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함
2. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 평택지원 2025타경547 (6)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 2층205호

용도: 도시형생활주택

감정가: 74,000,000원

토지면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

토지지분: 19.604㎡ (약 5.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

건물지분: 25㎡ (약 7.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사

특이사항: 유치권, 유동화물건, 공동담보

주의사항:

1. 청록건설(정병태)의 유치권 신고(공사대금 425,920,000원)는 신청채권자의 원고승소 판결(유치권부존재확인, 2025가단53575, 2026.4.2.확정)로 부존재가 확인되었습니다.

2. 이경범의 유치권 신고(공사대금 229,700,000원) 역시 신청채권자의 원고승소 판결(유치권부존재확인, 2025가단53575, 2026.3.28.확정)로 부존재가 확인되었습니다.

감정평가 요약:

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근성이 양호하며 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 5층 건물 중 2층 205호이며, 외벽은 벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지 도배, 창호는 새시입니다.

이용 상태는 도시형생활주택으로 추정됩니다.

설비로는 위생, 급배수, 엘리베이터, 소방 설비가 있으며, 도시형생활주택은 개별 난방 설비를 갖추고 있습니다.

토지는 3필지 일단지로 부정형의 평탄한 토지이며, 집합건물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(안일고)에 해당합니다.

공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'입니다.

임대 관계는 미상입니다.

건축물 현황:

건축물대장상 본건이 속한 건물은 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6번지(안중로114번길 45)에 위치한 집합건물입니다.

주 용도는 공동주택(도시형생활주택 17세대)이며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물(지하 1층, 지상 5층)로 연면적은 922.4㎡입니다.

사용승인일은 2017년 1월 31일이며, 총 9대의 옥외 주차 시설이 있습니다.

본건 205호는 2층에 위치한 전유부분입니다.

1.1. 입지조건

주변 환경은 단독주택, 도시형생활주택, 아파트 등 주거 시설과 상가, 주점, 위락시설 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

'경기물류고등학교' 인근에 위치하며, 차량의 접근성이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

생활 편의시설 및 교육 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리인 수협은행 근저당권(1,235,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

신청채권자의 임의경매 개시결정 등기(채권액 1,235,000,000원) 또한 매각으로 소멸됩니다.

유치권 신고가 있었으나, 법원의 유치권 부존재 확인 판결에 따라 유치권은 모두 정리된 것으로 보입니다. 따라서 인수할 유치권은 없습니다.

총 채무액은 1,625,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 손 : 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원. 2025년 2월 7일 전입, 2025년 4월 17일 확정일자, 2025년 4월 18일 배당신고. 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원. 2024년 5월 3일 전입. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 도시형생활주택으로서 주거 기능과 함께 주변의 상업 및 위락시설과 혼재하는 지역에 위치합니다.

안정적인 주거 수요와 더불어 인근 상업 시설을 이용하는 유동 인구가 존재합니다.

작은 면적의 주거 공간은 1인 가구나 소규모 가구의 임대 수요를 충족시킬 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지는 평택시 안중읍으로, 경기물류고등학교가 인근에 있습니다.

생활 편의시설로는 대중교통 이용이 가능하며, 주변 상업 지역의 편의시설들을 이용할 수 있습니다.

다양한 종류의 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 환경은 복합적인 성격을 띱니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 등기부상 확인되는 권리 중 인수해야 할 권리(유치권, 임차보증금 등)는 없습니다.

다만, 건물 전체의 상태, 관리비 체납 여부, 건물 내 다른 호실의 법적 문제 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

지역 내 위락시설이 혼재하는 점은 개인의 선호도에 따라 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

'서진빌'(2015년 준공, 29.91㎡)이 2026년 4월 7,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 828.7만원)

'에코타운A'(2017년 준공, 61.02㎡)가 2026년 4월 11,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 596만원)

'안중거승B'(1991년 준공, 46.4㎡)가 2025년 12월 5,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 356.1만원)

본건은 2017년 사용승인된 도시형생활주택으로, 전용면적 25.00㎡ (약 7.56평)이며 감정가는 74,000,000원입니다.

이는 평당 약 978.8만원의 감정가로, 비교 대상인 '서진빌'보다 평당 가치가 높게 책정되었습니다. 하지만 준공 연도가 비슷하고 면적이 작은 점을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. '에코타운A'는 면적이 훨씬 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 법적으로 정리된 유치권과 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다.

25㎡의 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구의 주거 또는 임대 수익형 부동산으로 고려될 수 있습니다.

주변의 복합적인 상업 및 주거 환경은 장단점을 동시에 가집니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 유치권 및 임차보증금 인수 부담이 없음.

* 소형 면적: 1인 가구 수요에 적합하며, 비교적 낮은 투자 금액으로 접근 가능.

* 준 신축: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 잠재적 시세 상승 여력: 평택시의 개발 계획 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

감정가 74,000,000원을 기준으로, 유사 면적 및 준공 연도의 최근 거래 사례, 그리고 본건의 권리관계를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 90~95% 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

인수할 보증금이 없는 점과 법적 리스크가 해소된 점을 감안하면, 68,000,000원에서 70,000,000원 사이의 입찰가를 제시하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 조정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.