나이스옥션 법원경매 평택 2025타경547 [12] 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황
도'참조)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호1,2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~19 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함
2. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경547 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 4층401호 (신주소: 경기도 평택시 안중로114번길 45)

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2017년 1월 31일

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 총 5층 중 4층

본건 건물면적: 31.93㎡ (약 9.66평)

본건 토지면적: 25.04㎡ (약 7.57평)

토지 지분: 25.038㎡ (약 7.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 감정가

감정가: 92,000,000원 (9천2백만원)

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 편리한 편입니다.

3.3. 토지이용계획

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(안일고)에 해당됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

말소기준권리: 2017년 4월 26일자 수협은행 근저당 (1,235,000,000원)

말소예정 권리: 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 압류, 임의경매 등

총 등기부채권액: 1,625,000,000원

4.2. 유치권 분석

* 청록건설(정병태)이 2025년 3월 31일 공사대금 425,920,000원을 유치권으로 신고하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 해당 유치권 부존재 확인 소송에서 승소하여 2026년 4월 2일 확정 판결을 제출하였습니다. (리스크 해소)

* 이경범이 2025년 4월 16일 공사대금 229,700,000원을 유치권으로 신고하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 해당 유치권 부존재 확인 소송에서 승소하여 2026년 3월 28일 확정 판결을 제출하였습니다. (리스크 해소)

4.3. 임차인 현황

* 임차인: YUCHUNMEI (우춘매)

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022년 12월 7일

확정일자: 2022년 12월 7일

배당신고일자: 2025년 5월 27일

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

* 본건은 도시형생활주택, 점포, 주점, 위락시설 등이 혼재하는 복합 상권 내에 위치합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래는 다음과 같습니다.

- '서진빌' (29.91㎡, 2015년식): 2026년 4월 8일, 75,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 250만원)

- '에코타운A' (61.02㎡, 2017년식): 2026년 4월 1일, 110,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 180만원)

- '안중거승B' (46.4㎡, 1991년식): 2025년 12월 29일, 50,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 107만원)

* 본건(31.93㎡)의 감정가는 92,000,000원이며, 이는 평당 약 288만원 수준입니다.

* 최근 유사 면적, 유사 연식의 '서진빌' 거래가를 고려할 때, 감정가 수준은 시장가와 유사하거나 다소 높은 편으로 판단됩니다.

6. 생활정보

* 본건은 주거용 도시형생활주택이며, 건물 내 1층에는 노래방, 휴게음식점 등이 있으며 2층부터는 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.

* 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 소방설비가 구비되어 있으며, 도시형생활주택은 각 호별 개별 난방 설비가 되어 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 점포 등을 이용할 수 있으며, '경기물류고등학교'가 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

* 유치권: 과거 유치권 신고가 있었으나, 법원의 부존재 판결이 확정되어 법적 리스크는 해소되었습니다.

* 대항력 있는 임차인: 인수할 보증금이 있는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 복합 상권: 주거, 상업, 위락시설이 혼재되어 있어, 소음이나 유동인구로 인한 불편함이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 지목과 현황 차이: 본건 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 일반적으로 큰 문제가 되지 않으나, 참고사항으로 인지해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 평택시 안중읍에 위치한 도시형생활주택으로, 과거 유치권 관련 문제가 있었으나 법적 절차를 통해 해소된 상태입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적은 물건입니다. 주변에 생활 편의시설 및 교통망이 갖추어져 있으며, 주거용으로 적합한 환경입니다. 다만, 복합 용도의 상권에 위치하고 있어 일부 소음 등의 환경적 요인을 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 해소된 권리관계: 유치권 문제가 법적으로 정리되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정에서 추가 비용이나 분쟁 발생 가능성이 낮습니다.

* 개발 가능성: 평택시의 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 접근성: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원입니다.

최근 실거래 사례인 '서진빌'(29.91㎡)이 75,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(31.93㎡)의 적정 시장가는 약 75,000,000원에서 85,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 대비 할인율 및 시장 상황을 고려하여, 보수적으로 접근한다면 80,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.