나이스옥션 법원경매 평택 2025타경547 [7] 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황
도'참조)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호1,2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~19 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함
2. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 평택지원 2025타경547 (7)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 2층206호

용도: 도시형생활주택

건물총층수: 5층 중 2층

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건축년도: 2017년 1월 31일 사용승인

1.3. 면적

토지면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

토지지분: 29.626㎡ (약 8.96평)

건물면적: 37.78㎡ (약 11.43평)

건물지분: 37.78㎡ (약 11.43평)

1.4. 감정가

감정가: 108,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

토지는 3필지로 이루어진 부정형의 평탄한 토지이며, 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

본건은 남서측으로 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안일고)입니다.

지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 4월 26일 접수된 수협은행의 근저당권(1,235,000,000원)입니다.

본 경매 개시 결정 등기(2025년 3월 11일 접수, 채권자: 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사, 채권액: 1,235,000,000원)는 말소기준권리보다 늦습니다.

3.2. 등기부 요약

소유권보존: 민경준 (2017.04.26)

소유권이전: 유선 외 1명 (2017.04.26, 매매)

근저당권 (말소기준): 수협은행 (2017.04.26, 1,235,000,000원) - 말소예정

근저당권 (말소): 우길제 (2020.09.03, 390,000,000원) - 말소예정

주택임차권 (말소): 이귀동 (2024.01.22, 20,000,000원) - 말소예정 (전입/확정 2021.12.17)

임의경매 (말소): 에이치에프에프이사유동화전문 (2025.03.11, 1,235,000,000원) - 말소예정

3.3. 임차인 현황

* 이귀동

보증금: 20,000,000원

차임: 280,000원

전입일자(사업일자): 2021-12-17

확정일자: 2021-12-17

배당신고일자: 2024-01-22

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리 분석 종합

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

따라서, 경매 절차가 완료되면 등기부상 모든 권리(근저당, 임차권 등)는 말소될 예정입니다.

임차인 이귀동은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다.

매각으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 다세대 주택의 경우 다음과 같은 거래 사례가 있었습니다.

2026년 4월 8일 거래된 '서진빌'(2015년식, 9.05평)은 7,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 830만원).

2026년 4월 1일 거래된 '에코타운A'(2017년식, 18.46평)는 11,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 600만원).

2025년 12월 29일 거래된 '안중거승B'(1991년식, 14.04평)는 5,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 360만원).

4.2. 본건 시세 추정

본건은 2017년에 건축된 11.43평의 도시형생활주택입니다.

동일 건축 연도인 '에코타운A'의 평당가(약 600만원)와, 유사 면적인 '서진빌'의 평당가(약 830만원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 평당 약 700만원 ~ 750만원 수준으로 추정됩니다.

이를 면적으로 환산 시, 약 80,000,000원에서 85,700,000원 사이의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

4.3. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 108,000,000원입니다.

제시된 주변 실거래가 데이터를 바탕으로 추정한 시세(약 8,000만원 ~ 8,570만원)와 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치하며, 건물 면적은 37.78㎡(약 11.43평)입니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 소방설비가 갖추어져 있습니다.

도시형생활주택의 경우 각 호마다 난방 설비가 되어 있습니다.

주요 용도는 도시형생활주택입니다.

5.2. 주변 편의시설

주변에 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택 등 주거시설이 밀집해 있으며, 근린생활시설, 점포, 주점, 위락시설 등이 혼재하고 있습니다.

구체적인 혐오시설에 대한 정보는 외부 지도 서비스 검색을 통해 확인하지 못했습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

청록건설(정병태)과 이경범이 유치권을 신고했으나, 신청 채권자의 유치권 부존재 확인 소송에서 원고 승소 판결이 확정되었습니다.

따라서, 유치권으로 인한 법적 분쟁이나 추가 부담은 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

6.2. 임대차 관계

기재된 유일한 임차인인 이귀동은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 보증금 인수 부담이 없습니다.

다른 세대의 임대차 관계는 미상이나, 대항력 있는 임차인이 없을 경우 추가적인 법적 위험은 적습니다.

6.3. 기타

유동화 물건, 공동담보 물건으로 경매 절차의 특수성이 있을 수 있으나, 권리 분석상 직접적인 낙찰자 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 안중읍에 위치한 도시형생활주택으로, 경매 절차상 말소되는 권리들로 인해 법적 위험이 매우 낮은 물건입니다.

특히, 신고되었던 유치권들이 모두 법원의 판결로 부존재임이 확인되어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

인근에 다양한 편의시설 및 주거시설이 혼재하는 지역으로, 교통 여건도 양호한 편입니다.

다만, 제시된 주변 실거래가 데이터를 바탕으로 추정한 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 분석: 모든 잠재적 위험(유치권 등)이 법적으로 해소되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 양호한 입지: 평택시 안중읍의 개발 가능 지역에 위치하며, 교통 및 생활 환경이 무난합니다.

* 향후 시세 상승 기대: 주변 지역 개발 및 부동산 시장 상황에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 주변 실거래가 분석 결과, 본건의 적정 시세는 약 80,000,000원에서 85,700,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 유치권 등 주요 권리 부담이 해소되어 법적 안정성이 매우 높다는 장점이 있습니다.

감정가(108,000,000원)가 시세 대비 높게 책정된 점을 감안하여, 낙찰 후 수익성 확보를 위해 시세 범위를 고려한 신중한 입찰이 필요합니다.

법적 위험 해소로 인한 메리트를 감안하더라도, 시세보다 현저히 높은 입찰은 지양해야 합니다.

안정적인 취득과 수익 확보를 고려하여, 90,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.